Уровень урбанизации в мире последние десятилетия неуклонно растет. Данное обстоятельство сподвигает законодателей во всем мире уделять особое внимание правовому регулированию городского пространства. Наша страна не является исключением. В России действуют Градостроительный и Земельный кодексы, определяющие принципы градостроительной политики и отношения к земле как к особо ценному объекту гражданского оборота. Федеральные законодатели обязывают правоприменителей и нормотворцев рангом пониже в ходе планирования городского пространства учитывать экологические, культурные, социальные факторы. В каждом муниципальном образовании должны быть приняты правила землепользования и застройки (ПЗЗ), к которым прилагается карта градостроительного зонирования. Принимаются они представительным органом (городской Думой, Советом депутатов).
В соответствии с ПЗЗ, населенный пункт либо территория городского или муниципального округа делится на функциональные зоны: жилой застройки, общественно-деловую, рекреационную, коммунальную, производственную и другие. Каждой функциональной зоне в соответствии с техническими регламентами, являющимися разделами ПЗЗ, соответствуют виды разрешенного использования земельных участков, расположенных в границах такой зоны. Каждой зоне соответствуют основные, вспомогательные и условные виды разрешенного использования. То есть, по сути, вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) – характеристика, определяющая то, какую деятельность можно вести на его территории.
Например, земельный участок расположен в зоне жилой застройки. Один из основных ВРИ — «среднеэтажная жилая застройка», один из вспомогательных видов — «отдых (рекреация)», один из условно разрешенных видов использования — «магазины».
Ответ на вопрос «Что можно построить на таком участке?» мы найдем в Приказе Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, который содержит исчерпывающий перечень видов разрешенного использования и их описание.
На указанном выше участке можно построить жилые дома (до 8 этажей), рядом можно обустроить воркаут-площадку, а вот магазин (до 5 000 кв.м) построить уже будет сложнее.
! Использовать можно основной вид, указанный в правоустанавливающем документе, также его можно поменять на другой основной вид, предусмотренный для данной функциональной зоны. Вспомогательный вид можно использовать только вместе с основным. А вот условный можно использовать только после получения разрешения. Причем теоретически в ПЗЗ можно включить еще один условный вид.
При этом уместно будет вспомнить строку из стихотворения Л.Н. Толстого: «Чисто писано в бумаге, да забыли про овраги, как по ним ходить», ведь не всегда ПЗЗ учитывают существующие реалии, ограничивая развитие территории.
Как же предпринимателю при необходимости изменить вид разрешенного использования земельного участка?
Казалось бы, одно действие - «изменение разрешенного вида использования земельного участка», в правовой плоскости подразумевает три совершенно разных ситуации, которые мы подробно рассмотрим ниже по «шкале сложности» оформления.
Изменение вида разрешенного использования в целях установления соответствия ВРИ классификатору
Впервые классификатор видов разрешенного использования появился в России в 2014 году, ныне действующий — в 2020 году. Все ПЗЗ, согласно требованиям федерального законодательства, приведены в соответствие с классификатором. Оборот земельных участков начался раньше. Поэтому есть проблема — у граждан и хозяйствующих субъектов в правоустанавливающих документах указаны виды разрешенного использования, которых нет в действующих классификаторе и ПЗЗ. Закон признает легальность ранее установленных ВРИ, однако бывает, что нужно обладать актуальным ВРИ. Местные органы власти реализуют муниципальную услугу на портале РПГУ «Установление соответствия вида разрешенного использования земельных участков», с помощью которой можно решить эту проблему.! Узнать, в какой функциональной зоне расположен принадлежащий земельный участок, предприниматель может ознакомившись, с Правилами землепользования и застройки муниципалитета, которые, как правило, находятся в открытом доступе на сайтах муниципальных образований. Но лучше всего запросить сведения из ИСОГД (информационной системы обеспечения градостроительной деятельности) через портал госуслуг.
В письме от 21 июня 2022 года № 14-5/28-ТГ/22 Росреестр дал разъяснения территориальным органам по вопросу определения соответствия видов разрешенного использования: «…при принятии решения об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору не изменяется вид его разрешенного использования, а из классификатора выбирается вид разрешенного использования, описание которого максимально соответствует «исходному» виду разрешенного использования данного земельного участка».
Однако на практике нередки случаи, когда муниципальные органы власти, ответственные за решение земельно-имущественных вопросов, нарушают права граждан и предпринимателей при оказании данной услуги.
Так, Арбитражный суд Московской области признал незаконным отказ администрации Рузского городского округа хозяйствующему субъекту в оказании услуги по приведению в соответствие вида разрешенного использования «для малоэтажного жилищного строительства» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». В частности, суд в решении подчеркнул, что виды разрешенного использования, установленные до введения соответствующих классификаторов, являются действительными. При этом правообладатель вправе их актуализировать, направив соответствующее заявление в органы власти. Органы местной власти лишь подтверждают юридический факт соответствия. По сути прежний вид разрешенного использования не меняется, а уточняется.
Изменение вида разрешенного использования в рамках ВРИ, установленных для данной зоны
Как мы говорили выше, для одной функциональной зоны, как правило, указываются несколько видов разрешенного использования.Например, в Реутове в зоне СП-4 «Обеспечение научной деятельности» среди основных видов разрешенного использования есть такие ВРИ, как «Склад» и «Магазины». Если земельный участок предпринимателя расположен в этой зоне с ВРИ «Склад», то он может его изменить его на ВРИ «Магазины». В соответствии с пунктами 3,4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, изменение одного основного ВРИ на другой предусмотренный для данной функциональной зоны градостроительным регламентом осуществляется по выбору правообладателя без получения разрешений и согласований органов публичной власти. Для этого необходимо обратиться в МФЦ и направить заявление о внесении изменений в сведения об участке в ЕГРН.
! Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего развития.
На практике возникают сложности в применении указанных выше положений градостроительного законодательства.
Так, индивидуальному предпринимателю N Управление Росреестра по Московской области отказало в предоставлении услуги по изменению ВРИ с «Для обеспечения сельхозпроизводства» на «Растениеводство», мотивировав отказ тем, что земельный участок относится к землям сельхозугодий. Предприниматель обжаловала отказ Управления Росреестра в Арбитражный суд Московской области.
Суд, рассмотрев заявление предпринимателя, признал решение Управления Росреестра незаконным. В решении суда отмечено, что изменение вида разрешенного использования на землях, на которых градостроительные регламенты не устанавливаются, осуществляется в соответствии со специальными федеральными законами, которые в настоящее время не приняты. В Московской области Минсельхозом устанавливается Перечень особо ценных продуктивных сельхозугодий, в который земельный участок заявителя не вошел, соответственно заявитель имеет право выбрать ВРИ из числа установленных ПЗЗ для ее функциональной зоны.
Изменение вида разрешенного использования путем получения условно разрешенного вида использования
Получение разрешения на использование условно разрешенного вида использования путем изменения вида разрешенного использования — более сложный и актуальный для бизнес-сообщества земельно-имущественный вопрос.В большинстве регионов России выдача разрешений на строительство и принятие градостроительных регламентов осуществляется в соответствии с ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» муниципалитетами. Подмосковье в этом плане несколько выделяется на фоне других субъектов: скоропалительно реализовав появившуюся в мае 2014 года норму о возможности перераспределения полномочий между субъектом и муниципалитетом в пользу субъекта, Мособлдума приняла Закон от 24.07.2014 № 106/2014-03. В результате значительная часть градостроительных вопросов передана на региональный уровень, в частности разработка ПЗЗ.
В Московской области разрешение на условно разрешенный вид использования выдает комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, а рассматривает данный вопрос комиссия по разработке ПЗЗ. Услугу можно получить через портал госуслуг. Кратко схему получения разрешения можно отобразить так:
заявление ⇒ проверка документов ⇒ публичные слушания в муниципалитете ⇒ рассмотрение комиссией по ПЗЗ ⇒ решение (разрешение/отказ)
Срок предоставления услуги – 30 рабочих дней, однако стоит учесть, что в этот срок не включен период проведения публичных слушаний, который может занять до месяца.
Каждый муниципалитет самостоятельно устанавливает правила проведения публичных слушаний (общественных обсуждений). На публичные слушания приглашаются правообладатели смежных земельных участков, муниципалитет может пригласить и иных лиц. По итогам публичных слушаний составляется протокол и заключение администрации муниципалитета, которые направляются в комитет архитектуры и градостроительства Московской области.
Если ранее по вопросу включения условного ВРИ уже проводились публичные слушания по заявлению граждан или предпринимателей, то повторное проведение публичных слушаний не потребуется.
Если предприниматель хочет получит разрешение на условный вид разрешенного использования объекта капитального строительства (ОКС), то заранее необходимо будет подготовить заключение специализированной организации о соблюдении требований техрегламентов при будущем строительстве ОКС.
! За изменение вида разрешенного использования, предполагающего строительство или реконструкцию ОКС, взимается плата, которую рассчитывает Минимущества Московской области (приведение ВРИ в соответствие, безусловно, проводится бесплатно). Услуга по расчету платы доступна на РПГУ.
Изменение вида разрешенного использования путем получения условно разрешенного вида использования, не предусмотренного действующими ПЗЗ
Гипотетически предприниматель может получить условный вид разрешенного использования, не предусмотренный действующими ПЗЗ. Для этого нужно изменить ПЗЗ. Это тема для отдельной статьи, так как процедура достаточно сложная. Однако отметим несколько основных моментов.Внесение изменений в ПЗЗ может быть инициировано физическими и юридическими лицами. Предложение должно быть направлено в комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, сотрудники которого примут решение о подготовке проекта внесения изменений в ПЗЗ. Проект внесения изменений в ПЗЗ подготавливается Правительством Московской области за счет бюджета области. Проект внесения изменений в ПЗЗ должен соответствовать техрегламентам, генеральному плану соответствующего городского округа. В дальнейшем проект внесения изменений в ПЗЗ должен пройти процедуру публичных слушаний, утверждение местной администрации, рассмотрение на Комиссии по разработке и подготовке ПЗЗ и Градостроительном совете Московской области.
! В текущем году, как и в предыдущем, градостроительная деятельность в Подмосковье осуществляется с учетом особенностей, установленных постановлением Правительства Московской области от 07.04.2022 № 332/11. В частности, подготовка проектов изменений ПЗЗ осуществляется без публичных слушаний и общественных обсуждений.
Изменение изменению — рознь, так можно сказать про изменение вида разрешенного использования. Самое сложное, конечно, получить условно разрешенный вид использования, здесь больше субъективных факторов: и мнения участников слушаний, и членов комиссии по ПЗЗ, и позиция органа власти, предоставляющего услугу.
Сотрудники Центра развития предпринимательства оказывают бесплатные консультации малому бизнесу Московской области по широкому кругу земельно-имущественных вопросов. Вы всегда можете обратиться к нам за помощью, связавшись с нами по телефону или написав письмо на эл.почту info@mspmo.ru.