Выкуп государственного имущества

Льготный выкуп

Законодательство разрешает субъектам малого и среднего предпринимательства выкуп арендованного имущества, которое находится в государственной или муниципальной собственности.

Порядок и условия продажи муниципального имущества без проведения торгов в Московской области регулируются:

• ФЗ 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

• Законом Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области".
  

Преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого имущества подразумевает, что при принятии решения о приватизации объекта недвижимого имущества возможность выкупа арендованного имущества должна быть сначала предоставлена действующему арендатору по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Если собственник недвижимого имущества предложил арендатору выкуп по цене, которую тот считает завышенной, то необходимо обратиться в суд для проведения экспертизы. При этом желательно заранее провести независимую экспертизу, которая может послужить основанием для оспаривания суммы, предложенной собственником.

В соответствии с 159 ФЗ о выкупе арендованного имущества инициаторами сделки купли-продажи могут быть и владелец недвижимости, и арендатор.

Для того, чтобы арендатор имел преимущественное право выкупа арендуемого имущества, необходимо соблюсти четыре условия:

1) арендовать недвижимое имущество не менее 1 года;

2) не иметь задолженностей по арендным платежам;

3) числиться в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, ведущимся налоговой инспекцией;

4) недвижимое имущество не должно быть включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу. Из данного пункта переходными положениями 159 ФЗ предусмотрено исключение, в соответствии с которым арендатор – субъект МСП может осуществить выкуп арендованного имущества в случае, если он арендует его непрерывно в течение не менее 3-х лет, а само имущество находится в перечне имущества, подлежащего передаче в льготную аренду для малого бизнеса, в течение 5 и более лет.

Предприниматель, решивший воспользоваться правом выкупа арендованного имущества, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах. По 159 ФЗ о выкупе государственного и муниципального имущества, рассрочка не может быть менее 5 лет, при этом покупателю на рассроченную сумму начисляются проценты в размере 1/3 от ключевой ставки Центробанка. До полного расчета имущество считается находящимся в залоге у собственника.

Преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого имущества не распространяется на недвижимое имущество:

• принадлежащее государственным и муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;

• имущество, ограниченное в обороте;

• если на день подачи заявления о реализации преимущественного права уже опубликовано объявление о продаже имущества на торгах или заключен договор об отчуждении такого имущества унитарным предприятием.

Выкуп на общих основаниях

В соответствии с Правилами разработки прогнозных планов приватизации государственного и муниципального имущества, государственные и муниципальные органы власти разрабатывают планы приватизации сроком от 1 года до 3-х лет. Разработанные программы приватизации размещаются через 15 дней с момента утверждения на официальном сайте, а также дублируются на сайтах исполнителей программ приватизации:

• в отношении федерального имущества – Росимущество;

• в отношении областного имущества – Минимущество Московской области;

• в отношении муниципального имущества – муниципальные органы власти (комитеты по имуществу/имущественным отношениям в составе местных администраций).
  

Для того, чтобы интересующее федеральное имущество попало в прогнозный план приватизации предприниматель вправе обратиться с предложением о приватизации в Росимущество в срок до 1 мая текущего года. С перечнем федерального имущества, в отношении которого можно обратиться с заявлением о включении его в план приватизации, можно ознакомиться здесь: https://fiol.rosim.gov.ru/mk/. Заявку на выкуп государственного имущества можно подать как непосредственно на сайте, так и направить по почте в Росимущество.

Сводные перечни имущества Московской области и ее муниципальных образований представлены на официальном сайте Московской области. Для имущества Московской области и муниципальных образований подзаконными актами напрямую не предусмотрена возможность обращения заинтересованных юридических и физических лиц о включении имущества в план приватизации. Вместе с тем, запретов на такое обращение в законодательстве также не содержится. С соответствующим заявлением в зависимости от того, кто является собственником интересующего Вас объекта недвижимости, можно обратиться в Министерство имущественных отношений Московской области или комитет по имуществу муниципального органа власти.

Имущество приватизируется путем проведения открытых торгов в электронной форме.

В решении о приватизации, размещаемом в ГИС «Торги» в срок не позднее чем через 10 дней с момента его принятия, указываются основные параметры приватизации конкретного объекта недвижимости:

• начальная цена (определяется на основании независимой оценки);

• способ приватизации (аукцион или конкурс);

• наличие рассрочки платежа и т.п.
  

Порядок участия в открытых торгах

Объявления о проведении аукционов на право заключения договоров купли-продажи имущества размещаются на единой площадке ГИС ТОРГИ. На площадке работает форма поиска с выбором необходимых параметров. Кроме того, в Московской области работает свой собственный портал госзакупок, на котором в том числе размещаются и объявления об аукционах по выкупу муниципального имущества, а также госимущества Московской области. В результатах поиска предоставляется вся необходимая для изучения информация об объектах, выставленных на торги:

• место расположения;

• фотографии объектов;

• стартовая цена и шаг аукциона;

• размер задатка для участия;

• срок действия и проект договора;

• возможность заключения договоров субаренды;

• формы заявки на участие и на предаукционный осмотр.
  

Сами торги проводятся на различных электронных площадках (например, «Сбербанк-АСТ», «РТС-тендер», ЕЭТП и т.д.). Для участия в торгах необходимо пройти процедуру регистрации на конкретной площадке. Для этого понадобится предоставить учредительные документы и цифровую подпись.

Процесс регистрации на площадке, проводящей аукцион по выкупу муниципального имущества, может растянуться на несколько дней. Поэтому необходимо заняться этим заранее, особенно, если у участника торгов нет действующей электронной подписи.

Для непосредственного участия в открытых торгах также понадобится пакет документов, который включает в себя:

• учредительные документы для юридических лиц;

• выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;

• документ, подтверждающий полномочия участника или лица, оказывающего услуги по участию в торгах;

• заявление об отсутствии проведения процедуры банкротства/ликвидации.
  

Все необходимые документы и прочие важные условия для участия в торгах по недвижимости перечислены в документации о проведении аукциона. Там же указаны размер, сроки и порядок внесения задатка для участия в торгах по продаже имущества. Обычно задаток составляет 5-10% от суммы лота, но он может быть и другим. При участии в продаже по минимально допустимой цене задаток составит 1% от первоначальной цены.

После сбора заявок организатор торгов проводит проверку потенциальных участников на соответствие требованиям, указанных в документации аукциона. В случае нарушения правил участия в торгах по недвижимости заявка может быть отклонена. В таком случае заявитель отстраняется от аукциона и ему возвращается задаток.

Аукцион отменяется, если к участию в нем был допущен только один участник, однако такой участник признается единственным участником торгов и с ним должен быть заключен договор купли-продажи в том же порядке, как если бы он победил в торгах с участием других претендентов.

В день проведения аукциона необходимо подключиться к площадке, на которой проводятся торги по выкупу муниципального имущества, и принять участие в открытых торгах, делая ставки. Победителем признается тот участник, который предложил максимальную цену на момент завершения торгов. Как правило, на один шаг аукциона дается 10 минут. Если за это время текущая ставка не была перебита, торги по выкупу государственного имущества прекращаются.

После проведения аукциона в течение 5 рабочих дней происходит заключение договора купли-продажи. Если победитель аукциона уклонится от заключения договора, результаты аукциона аннулируются, задаток не возвращается.