8 (495) 363-44-29
Наши услуги
Наши услуги
8 (495) 363-44-29

С целью предоставления недвижимого имущества в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства государственные и муниципальные органы формируют соответствующие перечни.

Аренда государственного и муниципального имущества осуществляется через проведение открытых торгов в форме конкурса или аукциона. Без проведения торгов имущество в аренду малому бизнесу предоставляется в ограниченном перечне случаев (подробнее см. подраздел «Аренда без торгов»).

Процесс предоставления в аренду государственного имущества регулируется:

  • Земельным кодексом РФ;

  • ФЗ «О защите конкуренции»;

  • подзаконными актами Правительства РФ, а также нормативным документами государственных и муниципальных органов, наделенных полномочиями по сдаче имущества в аренду.

В аренду малому бизнесу может быть предоставлено в том числе имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении у государственных и муниципальных предприятий и учреждений.

Федеральное имущество

Вопросами аренды федерального имущества для малого бизнеса занимается Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).

Перечни федерального имущества, предназначенного для сдачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, публикуются на сайте Росимущества. По состоянию на ноябрь 2022 года в перечнях содержались 1 земельный участок и 21 здание/сооружение.

Вместе с тем субъекты малого и среднего предпринимательства не ограничены в праве претендовать на аренду федерального имущества, не включенного в указанный перечень и представленного в разделе «Маркетплейс» на сайте Росимущества.

Объем возможного к аренде имущества в Маркетплейсе с перечнями несопоставим: по состоянию на ноябрь 2022 года в него были включены расположенные в Московской области и Новой Москве 248 зданий и сооружений, 106 помещений и несколько сотен земельных участков.

Предоставление федерального имущества в аренду малому бизнесу производится путем проведения открытых торгов в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ, ФЗ «О защите конкуренции» и нормативными документами Федеральной антимонопольной службы РФ.

Инициатором выставления земельного участка на торги для предоставления в аренду может выступить как Росимущество, так и любое заинтересованное лицо, обратившееся с соответствующим заявлением в территориальное подразделение Росимущества (ст.39.11 ЗК РФ). Подать такое заявление можно 4 способами:

  • лично;

  • в МФЦ;

  • по почте;

  • через функционал личного кабинета на сайте Росимущества.

Размер арендной платы будет определяться на основании оценки, проводимой независимым оценщиком.

При обращении с заявлением о выставлении на торги земельного участка, в случае, если такой участок не зарегистрирован в установленном порядке, заявителю придется самостоятельно и за свой счет провести мероприятия по его межеванию, постановке на кадастровый учет и регистрации права государственной собственности.

Учитывая, что затраты по регистрации земли при любом исходе торгов возмещению не подлежат, необходимо заранее убедиться, что у земельного участка нет ограничений, установленных п.8 ст.39.11 Земельного кодекса (ограничения в обороте, отсутствие категории земли, несоответствие разрешенного использования заявленному и т.п.).

Что касается возможностей инициировать сдачу в аренду федерального недвижимого имущества за исключением земельных участков, то закон напрямую не устанавливает возможности обращения любого заинтересованного лица с заявлением о выставлении имущества на торги для предоставления в аренду. Вместе с тем ограничений для таких обращений также не установлено, и на сайте Росимущества содержатся разъяснения порядка подачи таких заявлений. 

Правила проведения торгов установлены Федеральной антимонопольной службой России (Приказ № 67 от 10.02.2010), организатором торгов выступает Росимущество, либо заключившая с ним договор специализированная организация.

Информация о проведении торгов размещается не позднее, чем за 30 дней до даты проведения конкурса и за 20 дней до аукциона на официальном сайте.

В случае, если в торгах принял участие только один претендент, он признается единственным участником, и организатор торгов обязан заключить с ним договор аренды имущества.

Если предметом торгов было имущество из перечня, предназначенного для сдачи в аренду субъектам МСП, предусмотрена льготная аренда для малого бизнеса:

1) срок договора аренды (за исключением земельных участков) – не менее 5 лет (если заявитель сам не захотел меньший срок);

2) размер арендной платы:

  • в первый год аренды – 40 % от ставки аренды, указанной в договоре,

  • во второй год – 60 %,

  • в третий – 80 %,

  • начиная с четвертого – 100 %;

3) в договоре должна быть предусмотрена возможность дальнейшего отчуждения объекта недвижимости арендатору на льготных условиях (преимущественное право покупки, рассрочка платежа на 5 лет и т.п.).

Региональное и муниципальное имущество

Сдача в аренду областного имущества относится к компетенции Министерства имущественных отношений Московской области.

Перечень областного имущества, предназначенное для сдачи в аренду малому бизнесу, размещается на сайте Министерства в разделе, посвященном поддержке малого бизнеса.

По состоянию на конец 2022 года перечень объектов льготной аренды для малого бизнеса насчитывал 65 объектов недвижимого имущества, в т.ч. 33 здания и сооружения, 10 сооружений и 22 земельных участка.

Как и в ситуации с федеральным имуществом, полный список областного имущества превосходит на порядки перечень имущества, предназначенное для сдачи МСП, и составлял на октябрь 2022 года 26 326 объектов (подробнее см. здесь). Даже учитывая, что в списке имеется огромное количество позиций объектов инженерной инфраструктуры, в любом случае база предложений по аренде государственного имущества в Московской области весьма объемна. 

Муниципальные органы власти в лице советов депутатов также обязаны утверждать, публиковать и вести перечни муниципального имущества, предназначенного для сдачи в льготную аренду малому бизнесу. Такие списки размещаются, как правило, на официальных сайтах муниципальных образований в разделах, посвященных поддержке малого и среднего предпринимательства.

В отличие от федерального и региональных перечней имущества, предназначенного для сдачи в аренду предпринимателям, списки муниципального имущества, как правило, в разы превосходят их и по количеству, и по качеству представленных объектов недвижимости.

Помимо имущества, включенного в перечни, муниципалитеты Московской области, как и сама область, располагают обширным списком объектов, не включенных в перечень имущества, предназначенного для сдачи в льготную аренду малому бизнесу. Список насчитывает свыше 390 тысяч позиций. На портале госуслуг Московской области можно подать онлайн-запрос на предоставление информации об объектах в конкретном муниципалитете, которые предназначены для сдачи в аренду.

Порядок инициирования выставления регионального или муниципального имущества на торги правом аренды в целом аналогичен порядку, утвержденному для федерального имущества.

Для инициирования процедуры выставления областного имущества на торги правом аренды предприниматель вправе обратиться с соответствующим заявлением в Министерство имущественных отношений Московской области, в отношении муниципального имущества – в Комитет по имуществу местной администрации. Обращаться лучше лично или по почте, поскольку эта госуслуга может быть не везде доступна через МФЦ. При обращении за выставлением на торги правом аренды муниципальных земельных участков и земельных участков, собственность на которые не разграничена, можно воспользоваться также Региональным порталом госуслуг

Торги проводятся на специализированном региональном портале Московской области – ЕАСУЗ с обязательным дублированием в ГИС «Торги».

Порядок проведения торгов аналогичен торгам правом аренды федерального имущества.

Льготы по арендной плате для малого бизнеса в Московской области

В Московской области действуют льготы по арендной плате как областного, так и муниципального имущества, для субъектов МСП, занятых в социально ориентированных видах деятельности.

К таким видам деятельности отнесены:

  • магазины шаговой доступности, пекарни, парикмахерские, химчистки, ремонт обуви, дома быта, ветеринарные клиники, торговля розничная книгами, с занимаемой площадью до 100 кв.м. включительно;

  • частные детские сады и образовательные центры;

  • развитие здравоохранения;

  • развитие физической культуры, спорта;

  • социальное обслуживание граждан;

  • народно-художественные промыслы и ремесла;

  • научные исследования и разработки.

Льгота по арендной плате составляет 50 % от обычной ставки и может периодически пересматриваться решениями областных или муниципальных органов власти.

При этом в отношении видов деятельности, указанных в п.1, в случае, если площадь арендуемого объекта превышает 100 кв.м, льготная ставка действует только для 100 кв.м, остальная часть площади рассчитывается без учета понижающего коэффициента.

Аренда госимущества без торгов

Объекты капитального строительства

В случае аренды объектов капитального строительства право на заключение договора аренды государственного имущества без проведения торгов предоставляется уже существующему арендатору при соблюдении четырех условий:

  • размер арендной платы установлен на основании рыночной оценки;

  • минимальный срок аренды – 3 года (если арендатором не заявлен меньший срок);
  • собственник не принял решений об ином, отличном от аренды, использовании имущества;

  • отсутствие просроченной задолженности по внесению арендной платы.

При соблюдении указанных условий собственник объекта капитального строительства не вправе отказать существующему арендатору в заключении договора. В случае необоснованного отказа и заключения договора аренды госимущества с другим лицом в течение года с момента заключения такого договора существующий арендатор имеет право потребовать перевести на себя все права и обязанности по такому договору.

На заключение договора аренды без проведения торгов помимо уже существующего арендатора может рассчитывать крайне ограниченный перечень лиц, установленный ст.17.1 ФЗ «О защите конкуренции», в числе прочих в котором указаны:

  • адвокатские, нотариальные конторы и торгово-промышленные палаты;

  • некоммерческие организации;

  • медицинские и образовательные организации;

  • лица, заключившие государственный или муниципальный контракт (если предоставление участка было предусмотрено конкурсной документацией);

  • владельцы недвижимого имущества, расположенного в сносимом или реконструируемом здании;

  • арендаторы малых площадей (не более 20 кв.м. и не более 10% площади недвижимого имущества).

Земельные участки

В случае аренды земельных участков у государства перечень лиц, имеющих право на заключение договора аренды без проведения торгов, установлен ст.39.6 Земельного кодекса РФ. К ним, в частности, относятся:

  • собственники зданий и сооружений, в т.ч. объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке;

  • лица, владеющие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования;

  • сельскохозяйственные организации (в случаях, установленных ФЗ «Об обороте земель с/х назначения») и крестьянско-фермерские хозяйства;

  • лица, у которых изъят земельный участок для государственных или муниципальных нужд;

  • недропользователи;

  • лица, которым земельный участок предоставлен для деятельности в рамках заключенного концессионного соглашения, соглашения о ГЧП или МЧП;

  • резиденты ОЭЗ, зон территориального развития (в границах таких зон, в отношении ОЭЗ также прилегающие земельные участки);

  • лица, занимающиеся рыболовством и товарной аквакультурой, в отношении соответствующих участков;

  • лица, реализующие на территории соответствующего региона масштабный инвестиционный проект или заключившие специальный инвестиционный контракт.

Уже существующий арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но при этом он также должен относиться к лицам, указанным в ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

Процедура предоставления госимущества в аренду без проведения торгов

Предоставлением имущества в аренду занимаются:

  • на федеральном уровне – Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в лице своих территориальных подразделений;

  • на региональном уровне – Министерство имущественных отношений Московской области;

  • на муниципальном уровне – соответствующие подразделения муниципальных органов власти (комитеты по имуществу и т.п.).

Сам процесс предоставления имущества в аренду малому бизнесу регулируется соответствующими административными регламентами, при этом процедура в целом одинакова:

  • обращение заявителя в государственный или муниципальный орган с заявлением о предоставлении имущества в аренду без проведения торгов с приложением соответствующих документов;

  • рассмотрение документов и принятие решения о заключении или отказе в заключении договора аренды.

Срок проведения всей процедуры не превышает 30 дней, за исключением случаев, когда требуется проведения рыночной оценки ставки аренды, либо необходимо провести кадастровый учет испрашиваемого земельного участка.

Подать заявление на аренду можно, лично обратившись в соответствующий государственный или муниципальный орган, через МФЦ, по почте или с использованием электронных сервисов (личный кабинет на сайте Росимущества, региональный портал госуслуг Московской области и т.п.).