Выкуп земли собственниками зданий и сооружений

Земельное законодательство предусматривает возможность выкупа земельного участка за определенный процент от кадастровой стоимости.

Основанием являются положения статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, которые прямо предусматривают право физических и юридических лиц выкупить земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены принадлежащие им здания или сооружения.

Безусловно, на данный земельный участок должен быть заключен договор аренды с органом государственной или муниципальной власти, а строение возведено в соответствии с разрешительной документацией.

Выкупная цена устанавливается актами органов государственной власти субъекта. В Московской области — постановлением Правительства от 02.05.2012 № 639/16. Данный нормативный правовой акт предусматривает общее правило о выкупной цене в размере 15% от кадастровой стоимости, а также исключения:

3%	7,5%	100%
земли сельхозназначения; земли населенных пунктов с ВРИ для сельхозпроизводства; земли для жилищного строительства.	Земельные участки на территории городских округов: Зарайск; Шаховская; Лотошино; Серебряные Пруды; Шатура; Волоколамский; Орехово-Зуевский; Луховицы.	Земельные участки, предоставленные для инвестпроектов, в отношении которых отсутствует положительное заключение о выполнении условий соглашения.

Сама процедура выкупа государственного имущества, представляющего собой земельный участок, осуществляется в Московской области в рамках государственной услуги «Предоставление земельных участков без проведения торгов». Срок оказания услуги – 15 рабочих дней.

Непосредственно услугу оказывает подразделение администрации муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок. Как правило, это подразделения, курирующие земельно-имущественные вопросы.

Административный регламент оказания услуги, утвержденный распоряжением Мособлимущества от 31.05.2021 №15ВР-883, предусматривает, что объект недвижимости на выкупаемом земельном участке должен занимать менее 10% от общей площади.

Исчерпывающий перечень документов, предоставляемых заявителем, утвержден Приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов». Собственник здания/сооружения должен предоставить для выкупа:

• сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю;
• правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, расположенные на участке, и сам земельный участок в случае, если такие права не зарегистрированы в ЕГРН.

Судебная практика

Иногда при осуществлении выкупа земельного участка между собственником расположенного на нем объекта недвижимости и органом власти, осуществляющим права владельца, возникают противоречия. Мы подобрали позиции судов по наиболее часто встречающимся спорам по вопросу выкупа земельного участка.

Собственник здания/сооружения имеет право на выкуп всего земельного участка, на котором расположено здание и сооружение независимо от соотношения площади здания и размера земельного участка: объект – 164 кв. м, а участок, на котором он расположен, — 3 654 кв. м (дело № А45-11700/2022). Суд признал незаконным отказ мэрии в выкупе в связи с несоразмерностью объекта недвижимости и испрашиваемого земельного участка. В решении суд указал, что в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ собственник здания/сооружения имеет исключительное право на приобретение земельного участка, а перечень оснований для отказа содержится в ст. 39.16 ЗК РФ. Причем суд принял заключение экспертизы, представленное собственником, согласно которому процент застройки составляет 40% от площади участка (эксперты включили в застройку пожарные проезды, технологические площадки, использовавшиеся в связи с осуществлением предпринимательской деятельности).

Некоторые суды придерживаются иной позиции. Так, АС Красноярского края по иску прокурора признал ничтожными сделки по купле-продаже двух земельных участков площадью 7 834 кв. м и 8 331 кв. м арендатору этих участков, построившему на них по одному складу площадью 266,8 кв. м и 273 кв. м соответственно. Суд поддержал позицию прокурора, что для эксплуатации складов не нужно задействовать столько территории, и отклонил доводы местной администрации и предпринимателя о необходимости организации подъездных путей и дополнительных временных сооружений в рамках организации работы складов (дело № А33-20468/2022).

Следует отметить, что в бытность существования Высшего арбитражного суда была выработана позиция, согласно которой заявитель при выкупе должен доказать необходимость использования площади запрашиваемого участка для эксплуатации здания (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10). Но, как мы и говорили выше, Земельный кодекс напрямую не содержит таких требований.

Суд может признать незаконным отказ муниципалитета предоставить земельный участок для выкупа в связи с тем, что раздел уже предоставленного в аренду земельного участка невозможен: новые участки будут вытянутыми, границы изломанными, земельные участки не смогут использоваться по назначению (дело № А66-3897/2023).

Если границы земельного участка пересекают красные линии (которые могут быть установлены позже формирования земельного участка), автомобильные дороги, скверы, то приватизировать земельный участок не получится (дело № А32-32436/2016).

В отдельных случаях — например, утверждение проекта планировки территории с установлением красных линий, пересекающих нежилые объекты, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, — суд посчитал незаконным установление красных линий таким образом и препятствующим осуществлению права предпринимателя на приватизацию земельного участка под этим зданием. Суд отменил постановление об утверждении планировки и обязал местную администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка с предпринимателем (дело № А57-11007/2016). 

Еще одной нередко встречающейся проблемой является отказ органов государственной власти в заключении договора купли-продажи земельного участка в связи с несоответствием вида разрешенного использования целям использования, указанным в заявлении о предоставлении участка. Да, действительно Земельный кодекс содержит такую норму, но насколько справедливым будет такой отказ, если на момент приобретения земельного участка в аренду вид разрешенного использования соответствовал целям использования?

Точку поставил Верховный суд, приняв в январе 2023 года решение по кассационной жалобе ООО «База Бадаева» в пользу заявителя. Заявитель приобрел в собственность здание склада, который был расположен на государственной земле, и заключил договор аренды земельного участка. Через несколько лет Общество обратилось с заявлением о выкупе земельного участка, но получило отказ, так как в Генплан были внесены изменения и из функциональной зоны, в которой располагался земельный участок, был исключен ВРИ «для размещения склада». Верховный суд РФ указал, что приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости. Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют изменениям, внесенным в градостроительные регламенты, могут использоваться без приведения в соответствие указанным изменениям, если такое использование не опасно для жизни и здоровья, окружающей среды, объектов культурного наследия (дело № А56-37142/2021).