В 2022 году на страницах бизнес-прессы и в деловой речи стало часто употребляться словосочетание light industrial. Риелторы, банкиры и чиновники нередко называют такой формат промышленных помещений самым перспективным направлением на рынке коммерческой недвижимости на ближайшую перспективу. Участники рынка отмечают, что повышенный спрос на них сформировали небольшие компании – те, которые относятся к сегменту малого и среднего бизнеса. Более того, специально для удовлетворения спроса и стимулирования предложения правительство запустило промышленную ипотеку.
В этой статье разбираемся, что такое light industrial, какие преимущества предпринимателям дает использование данного формата помещений, что происходит на рынке недвижимости в связи с повышенным спросом на него и насколько выгодно использование промышленной ипотеки.
Формат
Light industrial – это производственно-складские помещения для малого бизнеса, которые разделены на небольшие блоки с отдельным входом, воротами, выделенной складской зоной и небольшим административным блоком. Площадь таких помещений обычно не превышает 1,5-2 тысячи квадратных метров (а в среднем составляют 500-1000 кв.м.), высота потолка достигает 8-10 метров, а нагрузка на пол составляет не менее 4 тонн на квадратный метр. Здания такого формата могут быть отдельно стоящими, но чаще всего они объединены в блоки под одной крышей. Их ближайшим аналогом из сегмента жилой недвижимости риелторы называют таунхаусы.
Опрошенные изданием Forbes эксперты оценивают спрос на такие помещения в Московском регионе минимум в 200 тысяч квадратных метров, в то время как предложений на рынке существенно меньше – они покрывают потребность примерно на треть.
Старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев говорит, что в Подмосковье сейчас всего 11 объектов, которые соответствуют заявленному формату, при этом действующих из них – всего 4. Однако на конференции «Промышленная ипотека: время новых возможностей», которая состоялась в Москве 19 октября, глава подмосковного Мининвеста Екатерина Зиновьева заявила, что в регионе перечень инвестиционных проектов в этой сфере шире - в работе находятся 22 таких объекта.
К слову, Мининвест Московской области является одним из главных «популяризаторов» light industrial в стране и продвигает идею его развития, а также активно принимает участие в разработке программы промышленной ипотеки, не скрывая, что ее реализация нацелена в первую очередь как раз на такие небольшие производственные помещения для малого и среднего бизнеса.
«О необходимости внедрения формата своеобразного готового таунхауса для размещения промышленников мы задумались давно. Своей задачей мы видим необходимость «раскачать» спрос на промышленную недвижимость, что позволило бы ускорить запуск новых производств, тогда и появилась идея промышленной ипотеки», – рассказывает Екатерина Зиновьева.
Стоимость и другие проблемы
Консультанты в сфере недвижимости отмечают, что стоимость возведения объектов light industrial в среднем на 10-20% дороже строительства обычных складских или производственных помещений. На данный момент цена квадратного метра здания такого формата в пределах ЦКАД начинается от 80 тысяч рублей. Блок площадью 500 кв. м. может стоить 40-50 миллионов рублей.
«В сегменте достаточно большой разброс цен и ставок, — уточняет директор департамента индустриальной недвижимости Penny Lane Realty Артур Мандрыка. — Ставки аренды от 6500 до 14 000 рублей за кв. м в год, стоимость продажи — от 50 000 до 140 000 рублей за кв. м.».
На фоне повышенного спроса на объекты light industrial и запаздывающего предложения, риелторы фиксируют проведение сделок с недвижимостью, которую продавцы подгоняют под формат, переделывая старые (зачастую еще советской постройки) простаивающие помещения. Эксперты предупреждают, что объекты, соответствующие заявленному уровню качества, начали появляться на рынке всего 7-8 лет назад, когда термин light industrial применяли только очень продвинутые застройщики. Соответственно, к покупке здания 80-х годов постройки нужно и относиться так, как они того заслуживают – как к зданиям 80-х годов постройки, и настороженно относиться к «приклеиванию» модного ярлыка.
Поможет ли промышленная ипотека?
Программа льготной промышленной ипотеки была запущена федеральным правительством в сентябре 2022 года. Максимально доступная сумма – 500 миллионов рублей по базовой ставке 5% годовых, а для инновационных промышленных компаний – 3%. Кредит выдается на срок до 7 лет.
Используя промышленную ипотеку, можно приобрести только готовые производственные помещения с созданной инфраструктурой. Она не распространяется на строящиеся объекты или же здания, нуждающиеся в капремонте, модернизации или реконструкции. Впрочем, сами авторы программы признаются, что новый кредитный продукт еще достаточно «сырой» и наверняка будет корректироваться еще не раз.
«От идеи до реализации прошло совсем немного времени, буквально 3 месяца. Сегодня мы имеем уже полностью готовый инструмент промышленной ипотеки, предварительно банки заявили к поддержке кредитный портфель более чем на 75 млрд рублей. К нам поступает большое количество предложений по развитию данного механизма, уже есть соответствующее поручение Правительства по его расширению. Уверен, что с учетом поступающей обратной связи мы сделаем промышленную ипотеку еще удобнее как для промышленников, так и для кредитных организаций», – поделился заместитель министра промышленности и торговли РФ Алексей Беспрозванных.
Генеральный директор компании SkladmanUSG Александр Хомич уверен, что программа льготного кредитования в сфере промышленной ипотеки сильно подстегнет спрос. «Более половины сделок по покупке блоков в объектах light industrial проходят с использованием ипотеки. Сейчас ипотека будет субсидироваться со стороны государства, что существенно снизит входной порог для покупателей», - считает он.
Лимит (500 миллионов рублей), предусмотренный программой промипотеки, вполне позволяет приобрести здание или промышленный блок площадью 300-500 квадратных метров в Подмосковье. Эксперты рынка недвижимости фиксируют интерес к зданиям формата light industrial именно со стороны конечных потребителей, которые будут использовать эти площади для размещения на них собственных производственных мощностей.
Именно приобретение в собственность объектов формата light industrial, а не их аренда или инвестиции в бизнес, будет являться драйвером роста этого специфического сегмента рынка, считают многие аналитики. При этом такие производственные помещения интересуют именно малый и средний бизнес, для крупных промышленников они бесполезны. Таким образом, этот сегмент защищен от инвесторов, имеющих доступ к крупному финансированию со стороны больших корпораций, а промышленная ипотека может стать неплохим инструментом для развития формата и активного использования его со стороны МСП.