Основой любого производственного бизнеса являются цеха, в которых ведется изготовление и сборка готовой продукции — это вполне очевидная истина, равно как и то, что пресловутые цеха нужно где-то размещать. И в этом плане в Московской области складывается весьма интересная ситуация. У бизнеса есть желание и возможности масштабировать производство, однако в регионе имеет место дефицит качественных помещений, подходящих для этих целей. Выход: строить самостоятельно — и предприниматели согласны на это — но ситуация с землей тоже неоднозначная.
Конечно сказать, что земли нет, попросту нельзя. Зачастую бизнес действительно получает землю/помещение/строение под свои нужды да еще и по какой-нибудь из специальных программ. Чтобы убедиться в этом, достаточно зайти, например, на официальный сайт регионального мининвеста, где с завидной регулярностью публикуются сообщения об этом. И каждый такой пресс-релиз, как правило, сопровождается ссылкой на инвесткарту Московской области, которая позиционируется как удобный инструмент для решения земельных вопросов.
Мы решили поближе познакомиться с данным сервисом, оценить его удобство и практическую пользу для бизнеса, а заодно и посмотреть, что же нам предлагается на этой самой карте?
Карта земельных сокровищ
Конечно, в первую очередь стоит отметить, что задумка действительно отличная — единый портал, на котором представлено все недвижимое имущество области, доступное бизнесу. Предполагается, что предприниматель может задать интересующие его параметры участка, отфильтровать все лишнее, ознакомиться с характеристиками предложенных вариантов, выбрать подходящий и сразу же подать на него заявку.Но реальный опыт показывает, что не все так гладко. Первое, что встретит пользователя при переходе на инвесткарту — это видеоинструкция, в которой подробно и наглядно объясняется, как пользоваться сервисом. Дело хорошее, вот только она будет появляться каждый раз, когда человек заходит на страницу. Даже если он просто ее обновил. Да, ее можно отключить, поставив галочку в графе «Больше не показывать» под видео. Проблема в том, что ее можно попросту не заметить, если не знать о ее существовании (или если не искать целенаправленно).
Идем далее. У сервиса есть два режима отображения: непосредственно карта и список. Фильтры для обоих режимов одинаковые, отличие только в форме подачи информации.
В первом случае объекты отображаются прямо на карте области вместе с городами, дорогами, аэропортами и водными объектами. Удобно, потому что сразу видно, где и что расположено, далеко ли населенные пункты, какие есть логистические возможности и так далее. При наведении на них объект всплывает подсказка с минимальной информацией, по клику происходит переход на отдельную страничку. Однако масштабирование реализовано не слишком удобно: нет возможности оглядеть карту целиком — на экране отображается только часть, поэтому постоянно приходится сдвигать ее в нужную сторону.
Режим списка на первый взгляд удобнее для восприятия, но гораздо менее информативнее: по каждому объекту выводится его фото (к слову, они почему-то повторяются для разных участков), кадастровый номер и муниципалитет. Есть также графа «Адрес», но заполнена она не для всех участков.
Еще один немаловажный момент: все объекты выпадают бессистемно, в каком-то случайном порядке. Они не отсортированы даже по муниципалитетам, а возможность группировки, например, по площади или удаленности от Москвы вообще не предусмотрена. То есть для поиска объекта в данном режиме необходимо последовательно просматривать каждую строку.
И здесь мы вплотную подходим к еще одной проблеме режима «Список», которая появляется не всегда, но все же появляется. По умолчанию на страницу выводится шесть объектов, для просмотра остальных нужно переходить на другие страницы, но при попытке это сделать… все настройки попросту сбрасываются. Таким образом, пользователю нужно заранее выставить в параметрах отображения 48 объектов, чтобы минимизировать риск сброса настроек.
Отдельная история с фильтрами по типу объекта — и дело не в технических багах, а в наполнении. Так, фильтр «Земля» содержит шесть подгрупп:
- земля без торгов;
- особые экономические зоны;
- земельные участки;
- земля за рубль;
- программа 10 га;
- промышленные площадки.
Другой пример: участки, включенные в программу «Земля за рубль», предоставляются без торгов, а значит, подходят под одноименный фильтр, однако они в него не включены. Таким образом, сами фильтры друг друга дублируют, но результаты по «задвоенным» фильтрам не совпадают.
Во-вторых, есть вопросы и к содержанию. Например, мы выбираем фильтр «Земельные участки», предполагая, что нам покажут наделы в муниципальной и государственной собственности. А показывают… все подряд. В том числе и угол в библиотеке в Королеве (см. скрин слева) для размещения вендинговых автоматов. При этом в карточке объекта написано русским языком — «помещение». Так как же оно оказалось в «Земле»?Свалить все на досадную ошибку не получится, так как в данном разделе помещений хватает: в бизнес-центре в Мытищах, и подвал в МКД во Фрязино, и кирпичный недострой в деревне Шевлягино (который, судя по карточке, является промплощадкой), и еще много подобных объектов. Странно получается: человек ищет землю, а вынужден пробираться через обилие помещений.
Содержимое выборки по фильтру «Промплощадки» тоже вызывает определенные вопросы — хотя бы в силу того, что ряд объектов принадлежит частным лицам или агентствам недвижимости. Зато промплощадки, которые затесались в предыдущую подгруппу, по данному фильтру не выводятся!
При этом более-менее адекватная и структурированная информация выдается только по узкоспециализированным фильтрам вроде «Земля за рубль», «Особые экономические зоны» и другие.
Таким образом, предприниматель, который пытается найти земельный участок в муниципальной или государственной собственности по льготным условиям, вынужден просеивать своеобразную корзину, в которую свалено все подряд.
Следующий глобальный фильтр — «Муниципальное образование» — позволяет отсортировать землю по округу. В принципе, нареканий к нему нет, все работает исправно, чего не скажешь о следующей группе, которая представляет собой сборную солянку, объединенную под общим названием «Еще фильтры».
Она содержит сортировку по локации (север, юг, запад, восток), по ВРИ, по типу недвижимости и по категории участка, а также четыре ползунка, регулирующих расстояние до крупных магистралей и площадь надела. К ползункам мы вернемся чуть позже, а пока остановимся именно на типе недвижимости: именно здесь пользователь может отсеять здания и помещения от непосредственно земли! То есть для того, чтобы увидеть только земельные наделы, необходимо раскрыть фильтр «Земля», в нем отметить «Земельные участки», затем перейти к подгруппе «Еще фильтры», там раскрыть подраздел «Тип недвижимости» и уже в нем поставить галочку на «Земельный участок». Вроде бы и несложно, но крайне не очевидно и довольно неудобно.
Что до ползунков, то один из них забагован настолько, что сводит на нет все предыдущие настройки. В частности, речь идет о параметре «Площадь земельного участка». На первый взгляд все просто: есть шкала от 0 до 1000, которая обозначает гектары. Переводя правый и левый ползунки можно настроить диапазон поиска по конкретной площади. Очень нужная функция, но работающая из рук вон плохо, так как после настройки… с карты пропадают вообще все объекты.
Как это выглядит? В основном фильтре мы выбираем земельные участки, и на карте появляются 638 объектов. Сдвигаем правый ползунок, чтобы задать значение от 0 до 900 га. Все, теперь карта абсолютно пуста. Любые дальнейшие манипуляции с этой шкалой не дают никакого результата, а надпись на кнопке гласит «Объектов не найдено» (см. крин справа). Однако если мы выбираем фильтр «Земля за 1 рубль» и регулируем его площадь на той же шкале, то проблем не возникает никаких!Эта ситуация наводит на два предположения. Либо земельных участков для бизнеса в этом разделе попросту нет, но это не соответствует действительности, так как при ручной выборке их все же можно найти среди обилия здания и помещений.
Либо фильтр по площади попросту не работает именно с этим типом недвижимости! Но тогда зачем он вообще нужен? Мало того, что пользы не приносит, так еще и вредит, убирая с карты вообще все объекты! А главное, инвесткарта Подмосковья работает не первый год, неужели за это время нельзя было разобраться с багами, чтобы ей можно было пользоваться?
Ну и раз уж мы начали столь близкое знакомство с данным ресурсом, то решили заодно посмотреть, что же могут предложить региональные власти малым производственным предприятиям? Закрепить, так сказать, наши теоретические изыскания практическим опытом.
Карта не есть территория
Дело в том, что в наш Центр развития предпринимательства Московской области нередко обращаются представители областного бизнеса за помощью в подборе земли под производство. На основе шести реальных заявок от различных производителей мы вычленили некие усредненные требования производителей к земельным наделам.Итак, в основу среза легли запросы от производителей строительных смесей, пластмассовых плит и электрокабельной продукции, мебели, специй и пищевых добавок. Казалось бы, что общего может быть у столь разноплановых предприятий? Однако, общее есть. Согласно нашему срезу, средние параметры участка, необходимого для размещения производства, выглядят следующим образом:
Размер: от 30 соток до 3 га.
Муниципалитет: не имеет значения.
Техприсоединение: электроснабжение обязательно, подключение к остальным сетям — опционально.
Другое: желательна близость к населенным пунктам для набора персонала.
Именно эти параметры легли в основу нашего эксперимента и настройки фильтров. Кстати, значение площади участка нельзя установить меньше 10 га, а такие гигантские наделы малому бизнесу, как правило, не требуются, что в итоге приводит все к тому же ручному отсеву по итогам выборки.
Учитывая полную неработоспособность фильтрации по площади в отношении раздела «Земельные участки», мы выбираем «Земля за 1 рубль». Нам предлагают 92 объекта, что не так уж и мало на первый взгляд. Однако стоит присмотреться поближе. Для удобства разобьем всю предложенную недвижимость на три группы в зависимости от удаленности от Москвы.
От МКАД до ЦКАД
В подавляющем большинстве случаев производственные предприятия заинтересованы в транспортной доступности Москвы и крупных населенных пунктов, поэтому логично в первую очередь рассмотреть зону в пределах ближайших кольцевых дорог.В общей сложности здесь находится всего шесть наделов. С одной стороны, неудивительно, учитывая востребованность земли с удобной логистикой. С другой стороны, сложно поверить, что на такой огромной территории больше нет участков, пригодных для запуска производства.
Есть и другие сложности, которые можно разделить на две группы..
Отсутствие инфраструктуры. Мы исходили из того, что промпредприятиям в первую очередь требуется подключение к электроэнергии, а потому участок должен располагаться или в пределах города, или в действующей промзоне. Таким образом, это позволит протянуть электричество с минимальными издержками.
Однако два из шести участков на выбранной нами территории находятся в значительном отдалении от «цивилизации», из-за чего подключение к электросетям может встать в копеечку.
Отсутствие подъезда. И проблема здесь не в том, чтобы построить дорогу, а в том, чтобы это согласовать. Например, один из наделов с трех сторон окружен лесом, а с четвертой вплотную граничит с железной дорогой в ведении РЖД. Прямой дороги к участку попросту нет, значит ее придется строить. Тянуть через лес дорого, а согласовывать создание дороги параллельно жд-путям чревато долгими годами согласований с железнодорожниками.
Похожим образом обстоит дело еще с одним участком, который также окружен лесными насаждениями, а единственная возможность организовать дорогу — делать съезд с федеральной трассы. На утверждение всех этих работ с ответственными лицами могут уйти годы, в течение которых бизнес будет терять деньги, а дело так и не сдвинется с мертвой точки.
Фактически малый бизнес в данной зоне может рассматривать только два надела, которые более-менее отвечают требованиям и не предполагают значительных расходов на обустройство инфраструктуры.
Первый участок (50:46:0060603:28) расположен в городском округе Электросталь. Его общая площадь — 77 соток. На карте он похож, скорее, на три разрозненных участка, соединенных тонкими перешейками. Несмотря на свою неправильную форму, участок вполне подходит для размещения цехов и мастерских: площадей достаточно, проблемы с инженерной инфраструктурой вряд ли возникнут благодаря расположению в черте города, до ЦКАД — чуть больше 12 км.
Еще один ( 50:16:0302008:188) находится в Ногинске. Его площадь составляет ровно полгектара. С двух сторон он окружен жилыми строениями, с третьей видны лесные насаждения, а вдоль четвертой проходит асфальтовая дорога. Таким образом, есть и подъезд, и возможность технологического присоединения по более-менее адекватным расценкам.
От ЦКАД до А-108
В этой группе размещается 14 участков, большая часть которых расположена на восточном направлении, по несколько штук на севере и юге, а вот на западе в указанных границах, увы, пусто. Здесь ситуация тоже обстоит не лучшим образом: при ближайшем рассмотрении под размещение малого производственного бизнеса можно рассматривать только пять наделов.Первый (50:17:0011017:192) находится на окраине деревни Тарасово в г.о. Павловский Посад. Это пустырь площадью 1,8 га, вдоль которого проходит плохонькая грунтовая дорога.Также есть возможность подключения электричества и газа, но муниципальные сети для обеспечения водой и теплом отсутствуют. Данный вариант подкупает своим размером, сравнительной удаленностью от цивилизации и хоть каким-то подъездом. Кстати, до ЦКАДа всего 16 км.
В пределах непосредственного Павловского Посада в районе Ленинградского проспекта есть еще один надел площадью 2,5 га (50:17:0020601:105). Участок окружен преимущественно деревьями, по одной из сторон проходит убитая грунтовка, которая примерно на середине отклоняется в сторону. Что касается инфраструктуры, то есть возможность подключения к воде, электричеству и газу.
На восточной окраине города, в промзоне Мишутино, есть еще два участка, отделенные друг от друга гаражным кооперативом. Их площадь — 1,22 га (50:17:0021529:80) и 1 га (50:17:0021529:75) соответственно. Жилая застройка находится в удалении, доступно подключение к газу, воде и электроэнергии (14 кВт). Проблемы с транспортной доступностью отсутствуют — есть подъездные грунтовые дороги. Вполне подходящие варианты для запуска производства.
Последний надел (50:31:0020301:1514) расположен в Чехове. Площадь в 58 соток не предполагает больших цехов, но под скромное пищевое производство вполне подойдет. Тем более в непосредственной близости стоят два предприятия общепита, которые могут стать потенциальными клиентами. Неплохой участок, учитывая расположение в городе: есть проезд, вся инфраструктура и возможность набрать сотрудников.
Что до остальных наделов, то основные проблемы все те же: либо полное отсутствие инфраструктуры (что вкупе с отдаленностью от любых сетей увеличивает расходы до каких-то космических размеров), либо отсутствие дорог. В последнем случае, опять же, альтернативой является организация съезда с федеральных трасс, но сколько уйдет времени на всевозможные согласования одному богу известно.
За пределами А-108
Именно здесь, по большей части на территории отдаленных округов, находится основной массив земельных участков, предлагаемых бизнесу — 72 надела. И здесь сразу же стоит оговориться, что примерно половина из них находятся в промпарках. Вроде бы удобно, потому что это подразумевает готовое подключение ко всем необходимым сетям, но в реальности ситуация удручающая.
Взять, например, муниципальный индустриальный парк Волоколамский, предназначенный именно для промпредприятий. После завершения строительства в нем можно арендовать наделы от 1,5 до 3 га. Выбор есть — сразу 21 участок. Проблема в том, что на сегодняшний день это чистый greenfield, а никаких сроков запуска попросту нет. Поэтому рассматривать его под строительство смысла нет, ведь ждать у моря погоды можно долго, а время, как известно, — деньги.Аналогичным образом дело обстоит с индустриальным парком «Осаново-Дубовое». На инвесткарте предлагается 4 участка (один из которых, к слову, почти 10 га), но никакой конкретики по его запуску нет. В 2022 году в недрах данной территории нашли стоянку неандертальцев, из-за чего проект был заморожен на время проведения археологических изысканий. Вот только сроки их завершения никому не известны.
Кстати говоря, презентации на инвесткарте, посвященные индустриальным паркам, безнадежно устарели. Конечно, информация о доступных мощностях вряд ли меняется со временем, но текущий статус проекта из приложенных файлов не узнать.
В целом, вся ситуация с муниципальными индустриальными парками выглядит непонятно. Если они и существуют, то преимущественно на бумаге и представляют собой чистое поле даже без примерных сроков начала и завершения работ. В декабре прошлого года региональные власти заявили о создании пяти новых парков в Дмитровском, Ленинском, Раменском, Жуковском и Одинцовском городских округах, инвестиции в которых составят порядка 130 млрд рублей. До конца непонятно, какие из них будут на государственной земле и будут считаться областными, а какие на муниципальной земле и, соответственно, будут муниципальными. Но, учитывая масштабы затрат на создание инфраструктуры промпарка, думается, что про старые проекты можно забыть, поскольку ввиду ограниченности ресурсов заниматься ими никто не собирается.
Все остальные участки относительно равномерно распределены по всей площади выбранной нами зоны. Если брать только те, что расположены в пределах городской черты, то их количество не дотянет даже до 20, а без учета неделов свыше 3 га сократится всего до 10 участков.
Например, неплохой участок предлагается в Клину (50:03:0010111:31). Расположение в пределах городской черты позволяет предположить, что подведение электричества не составит проблем. Фактически это ровная площадка без насаждения, неподалеку от которой пролегает грунтовка. Правда, полгектара сильно размахнутся не дадут, но для малого производства вполне подойдет.
Участок такой же площади (50:01:0031106:27) есть на въезде в Талдом. Он довольно удобно расположен: вдоль него проходит автодорога, а напротив находится небольшая промзона.
Еще один надел на 50 соток (50:57:0101009:28) предлагается на окраине Коломны. Он представляет собой квадрат без каких бы то ни было насаждений в промышленном районе города. К нему четко обозначенного подъезда, но рядом есть грунтовка, с которой его можно протянуть.
По итогам ознакомления с предлагаемыми вариантами, мы можем резюмировать, что из всех предлагаемых на инвесткарте вариантов под нужды малого бизнеса действительно подходят порядка 15-17 наделов, при этом больше половины из них находится за пределами Большого бетонного кольца.
Заключение
Само наличие такого инструмента, как инвестиционная карта региона, безусловно является хорошим подспорьем для бизнеса. Действительно, предприниматель может самостоятельно подобрать участок, исходя из его местоположение и особенностей прикинуть дополнительный объем расходов, оценить логистическую доступность и так далее. Особенно ценно то, что карта совмещает в себе функции «одного окна», то есть после подбора участка можно сразу же подать на него заявку.Однако восторженное впечатление несколько портит наличие багов и недоработок, которые не дают пользоваться сервисом в полном объеме. Конечно, некоторые из них довольно мелкие и доставляют только легкий дискомфорт, как, например, невозможность отдалить изображение так, чтобы было видно всю область.
Но есть и более критичные — сброс всех настроек при попытке перейти на другую страницу в режиме списка. Особенно досадно, что возникает он не всегда и пользователь просто не знает, повезет ему в этот раз или нет. Что уж говорить о проблеме с исчезновением всех меток на карте при попытке изменить площадь в фильтре «Земельные участки». Из-за этого бага пользователь не может нормально отсортировать огромный массив данных и вынужден просматривать каждый объект вручную.
И вот тут мы уже вплотную переходим к недоработкам. Во-первых, в фильтры «Земельные участки» и «Промплощадки» свалены — а иначе и не скажешь — чуть ли не все объекты, которые не подошли для других подгрупп. А во-вторых, объекты в представленной в режиме списка таблице просто невозможно отсортировать — отсутствует сама функция. И вновь пользователю приходится самостоятельно разгребать целую тьму карточек в поисках подходящего участка.
Что же касается предложений для бизнеса, то, говоря откровенно, земли не так уж и много. А если просеять имеющиеся объекты через сито более-менее приемлемых характеристик, то подходящих участков окажется меньше 20 штук, то есть пятая часть от общего количества. В общем-то, для не самого маленького Подмосковья, по площади сравнимого с Нидерландами, результат довольно слабый.
В общем, задумка с инвесткартой вполне удачная и на ней даже местами есть, что выбрать. Но как в плане удобства ее использования, так и в плане, самое главное, ассортимента предлагаемых для бизнеса земельных участков — над ней еще нужно, конечно, работать и работать.