В последние годы промышленные зоны в Московской области и других регионах России претерпевают кардинальные изменения. На смену устаревшим заводам и громоздким складским комплексам приходят современные, гибкие и технологичные пространства. Речь, конечно, о формате light lndustrial (или, на профессиональном жаргоне, о «лайтах», или LI). Смутное понимание того, что этот формат, кажется, переживает сейчас некоторый подъём, формировалось у нас весь год, но прошедший 14 ноября в Москве форум Light Industrial 6.0 подсветил всё гораздо отчетливее.
Вкратце: рынок промышленной недвижимости сейчас меняется с большой скоростью. На фоне интереса к формату в него приходят большие деньги и инвестиции.
В общем, мы собрали все инсайды и инсайты с форума и упаковали их в 6 ключевых трендов, важных для подмосковного предпринимателя.
Востребованность LI в Подмосковье
По оценкам участников форума, рынок LI в регионе сейчас перегрет. По данным аналитики компании Parametr, за восемь месяцев 2025-го года в Москве и области было введено 0,28 млн квадратных метров light industrial, а спрос составил 1,67 млн. По другим данным, разрыв составляет не драматичные шесть раз, а гораздо меньше, но тем не менее спрос на формат имеется.
По прогнозам, до конца 2025 года объем нового строительства в сегменте LI составит не менее 450 тыс. кв. м, что станет рекордным показателем за весь период наблюдений. Участники форума уверены, что потребитель, наконец, распробовал light industrial.
«Мы сейчас видим фундаментальный сдвиг. Если раньше мы уговаривали бизнес посмотреть в сторону качественных промышленных парков, то сегодня спрос опережает наши возможности по строительству в 2-3 раза. Объекты уходят с экспозиции молниеносно», — Александр Никишов, холдинг «Строительный Альянс».
Покупают охотнее, чем арендуют
Еще один занятный тренд – если раньше объекты в формате LI чаще арендовали, то теперь предпочитают выкупать: отношение спроса на аренду относительно продажи сильно упало.
И это понятно. В условиях инфляции и общей нестабильности бизнес делает выбор в стиле «своя рубашка ближе к телу». Лучше платить ипотеку за своё, чем «дяде» за аренду, которая мало того что непрогнозируемо индексируется каждый год, так еще и может внезапно прекратиться по каким-нибудь форс-мажорным обстоятельствам.
«Компании стремятся зафиксировать свои расходы и капитализировать бизнес через владение недвижимостью, так как найти качественную аренду в нужном районе становится квестом». — Владимир Пинаев, генеральный директор CORE.XP.
Из «простого склада» - в выгодные инвестиции
А вот здесь начинается самое интересное. На волне интереса малого бизнеса формируется полноценный инвестиционный рынок. Раньше «серьезные дяди» с большими деньгами смотрели на склады свысока, предпочитая торговые центры или офисы. Теперь ситуация изменилась.
Обещаемая доходность в LI (14-16% годовых рентного потока + рост стоимости метра) манит институциональных инвесторов. Сюда приходят фонды, ЗПИФы и частные инвесторы, которые устали от низкой доходности жилой недвижимости. LI в таких условиях становится значимым финансовым инструментом, похожим на акции, только из бетона.
«Мы видим, как класс активов light industrial становится понятным для частного инвестора. Это больше не экзотика, а инструмент сохранения и приумножения капитала, который по доходности обгоняет классические сегменты недвижимости». — Владимир Стольников, УК «Альфа-Капитал».
С ростом интереса на рынок «лайтов» начинают приходить серьезные игроки и деньги. Профессиональные управляющие всё охотнее берут light industrial в свои портфели.
«Сегодня мы видим, что на рынок light industrial приходят управляющие капиталом компании, которые формируют новую для этого рынка модель инвестиций, когда объект находится в собственности фонда, а частные инвесторы заходят в такую инвестицию через приобретение пая. Это, на мой взгляд, правильный вектор, потому что с инвесторами должны работать те, кто работает с ними постоянно – не только на этом рынке, но и на всех других. В свою очередь, профессиональные управляющие в лице команды девелопера занимаются управлением объекта», - генеральный директор инвестгруппы «РВМ Капитал» Феликс Блинов.
Стандартизация и господдержка
Долгое время, по воспоминаниям участников, рынок LI напоминал Дикий Запад: каждый строил что хотел и называл это light industrial.
«Ситуация у нас какая? Вот мне говорят заказчики – мы видели лайт индастриал, который стоит в два раза дешевле вашего! Я говорю – ого, поехали, показывайте. И мы приезжаем и видим – это гигантский советский фонд, где-то 12 тысяч квадратов какого-то старого завода ЖБИ. А light industrial он потому, что в нем есть отсеки для разных компаний – и эти отсеки отделены один от другого знаете чем? Сеткой-рабицей. Думаю, дальше можно не продолжать», - Никита Бахчеев, управляющий партнер ГК «Промплан».
Теперь такие истории должны сойти на нет. Ассоциация индустриальных парков (АИП) совместно с Росстандартом доделывают ГОСТ для LI (как раньше они создали и ГОСТ на индустриальные парки). Это значит, что появятся четкие правила: нагрузка на пол, шаг колонн, энергомощности и т.д. Для покупателя это гарантия того, что он берет ликвидный актив, а не кота в мешке, для строителей и девелоперов – понятный ориентир. До конца 2025 года проект ГОСТа проходит предварительную стадию обсуждений в Росстандарте, а вводиться он будет в 2026-м.
«Введение ГОСТа — это признак зрелости рынка. Мы переходим от понятийных договоренностей к четким стандартам качества, которые признаются государством и банковским сектором». — Денис Журавский, исполнительный директор АИП России.
Впрочем, инициативная группа уверена: главная «вкусная» особенность стандартизации – в возможности оказывать господдержку для light industrial. По словам Дениса Журавского, повторяется ситуация с ГОСТом на индустриальные парки - власти смотрят на вопрос с господдержкой весьма положительно и ждут только четкого определения формата.
«Я уверен, что рано или поздно такие программы, как промышленная ипотека и другие будут действовать. Нужен только госстандарт. А иначе как им понять, что именно считается LI? Тот это light industrial, про который все говорят, или какой-то гараж?», - Никита Бахчеев, управляющий партнер ГК «Промплан»
Человекоцентричность: склад теперь похож на офис
Мы уже писали про парадоксальный кадровый голод при низкой безработице в регионе. Сейчас ситуация такова, что загнать квалифицированного инженера или оператора станка в темный холодный ангар невозможно - он просто уйдет к конкуренту.
Поэтому новые проекты LI выглядят лучше, чем некоторые бизнес-центры. На этих проектах мы видим панорамное остекление, коворкинги, столовые, душевые, благоустройство территории. В общем, девелоперы сейчас продают не квадратные метры складских помещений, а что-то вроде экосистемы, в которой сотрудникам хочется находиться.
«Сегодня мы конкурируем не за арендатора, а за людей, которые будут у него работать. Если на объекте нет комфортной среды, бизнес просто не сможет нанять персонал. Человекоцентричность — это экономическая необходимость». — Алексей Добашин, генеральный директор Концерна «КРОСТ».
Московский регион – главный драйвер LI, но провинция нагоняет
Статистика неумолима: 80% всего рынка Light Industrial приходится на Москву и область. Почему? Тут деньги, тут логистические хабы, тут основные потребители e-commerce. А значит, и основная конкуренция, и самые высокие запросы.
Москва всегда выступала полигоном, где обкатываются мировые форматы (потому что здесь самая высокая плотность населения и самый острый запрос на «последнюю милю» доставки). И, скажем, новейшие «веяния в жанре» - вроде многоэтажной коммерческой недвижимости – впервые появляются именно у нас.
Но, конечно, не Москвой единой. Тренд начинает «растекаться» по карте. Города-миллионники (прежде всего - Питер, Екатеринбург, Казань, Новосибирск) подхватывают эстафету.
«Light Industrial перестаёт быть только московской историей, он вырос в драйвера региональной экономики. Каждый новый LI‑проект даёт рабочие места региону. Главное — это начало. Похожий путь уже прошли Москва и Санкт-Петербург: сначала единичные проекты, потом волна интереса МСП, затем — инвестиционный рынок. Регионы идут тем же маршрутом». – Александр Хомич, один из организаторов форума.
Конечно, объемы в регионах пока не те, но динамика хорошая. Региональные девелоперы смотрят на успехи московских коллег и начинают копировать формат.
«Опыт, накопленный в Московском регионе, успешно масштабируется. Мы видим большой отложенный спрос на качественные производственные площади в региональных центрах промышленного роста». — Айрат Гиззатуллин, генеральный директор АО «Химград».
Резюме
Можно констатировать, что формат light industrial почти совсем перестал быть непонятной игрушкой для «богатеньких москвичей» и превратился в понятный, взрослый рынок с жесткими правилами игры. Форум показал, что время «дикого Запада» с ангарами из профлиста ушло безвозвратно. Теперь здесь правят бал стандартизация, человекоцентричность - и большие инвесторские деньги.
А значит, рынок будет продолжать меняться.