Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство: да здравствует суд?

Разрешение на строительство – документ, при получении которого облегченно вздыхают многие предприниматели. Можно спокойно реализовывать проект, не будет простоя работников, приближается перспектива покрытия расходов и получения прибыли… А все потому, что процесс получения разрешения на строительство является нелегким, подчас уже в ходе оформления возникают препятствия, и иногда их преодолеть не получается, что приводит к отказу в выдаче документа. Есть ли смысл оспаривать решение государственного органа, принятое компетентными специалистами в узкой сфере?

Давайте обратимся к судебной практике. К сожалению, точное количество дел, рассмотренных в Арбитражном суде Московской области, мы определить не смогли. Статистикой занимается Судебный департамент Верховного Суда РФ, в разрезе арбитражных судов субъектов РФ информацию не размещают. Мы сделали запрос в Судебный департамент, суть ответа — ищите сами дела данной категории в базе данных арбитражных судов. Тем не менее в популярной базе судебных решений sudact.ru за два последних года по тегу «отказ в выдаче разрешения на строительство» поиск выдает порядка двух с половиной тысяч судебных актов. Однако реальных дел об оспаривании отказов в выдаче разрешения на строительство, а не судебных актов, содержащих фразу «разрешение на строительство», меньше. Но все же интересно: те, кто решается оспорить отказы в выдаче разрешения на строительство, имеют ли успех? Давайте посмотрим на некоторые примеры из судебной практики.

Надуманные обстоятельства

Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Московской области для обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство аптеки в городе Бронницы. 

В качестве причин отказа Министерством жилищной политики Московской области указаны:

• отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором проектной документацией предусмотрено размещение проезда;
• отсутствие мероприятий, направленных на обеспечение доступа инвалидов (в составе раздела проектной документации отсутствует поэтажный план 2-го этажа здания с указанием путей перемещения инвалидов по объекту капитального строительства, а также путей их эвакуации);
• в графической части раздела Схемы планировочной организации земельного участка отсутствуют решения по благоустройству территории в части организации площадки для накопления твердых коммунальных отходов в границах земельного участка.

Дополнительно отмечено, что представленная проектная документация не соответствует требованиям постановления Правительства Московской области от 17.08.2015 № 713/30 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области».

Казалось бы, веские причины, ведь госорган ссылается на положения проектной документации. Такое не придумаешь. Однако после исследования доказательств суд встал на сторону предпринимателя, признал отказ незаконным и обязал госорган выдать разрешение на строительство.

Судом было установлено, что Схема планировочной организации земельного участка содержит сведения о проходах и проезде к земельному участку.

Довод о необеспечении прав инвалидов также не имеет оснований, так как дискриминация прав инвалидов может быть установлена уже в ходе осуществления аптечной деятельности, а не до ее начала.

Также суд установил, что в Схеме планировочной организации земельного участка и Сводном плане инженерных сетей площадка для складирования твердых бытовых отходов отмечена в виде перечеркнутого квадрата, более того был представлен договор со специализированной организацией на вывоз мусора с участка.

Помимо прочего, суд установил, что проектная документация соответствует нормативам градостроительного проектирования.

Госорган пытался оспорить решение суда первой инстанции, но и апелляция, и кассация поддержали позицию Арбитражного суда Московской области.

Призрачный дом

Индивидуальный предприниматель обратилась в суд с заявлением об оспаривании отказа в выдаче разрешения на строительство. Причиной отказа стало нахождение на предполагаемом месте строительства объекта недвижимости — жилого дома.

Предпринимательница предоставила в суд выписку из ЕГРН об отсутствии зарегистрированных объектов недвижимости на земельном участке, а также справку из администрации городского округа о сносе жилого дома, ранее там находившегося. Госорган, отказавший в выдаче разрешения на строительство, безуспешно пытался обжаловать решение в апелляционной и кассационной инстанциях, ссылаясь на проект планировки территории десятилетней давности.

Фундамент — не самовольная постройка

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа в строительстве склада.

Министерство жилищной политики Московской области отказало в выдаче разрешения на строительство в связи с наличием на земельном участке заявителя самовольной постройки (фундамента здания) и началом работ по монтажу металлического каркаса. Данный факт был установлен в ходе объезда территории сотрудниками инспекции по государственному строительному надзору. Отказ был основан на положениях пункта 13.2.1.5 Административного регламента предоставления государственной услуги по выдаче разрешения на строительство, предусматривающего в качестве причины отказа несоответствие представленных документов разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ и действующим на дату выдачи разрешения на строительство.

Суд счел требования Общества подлежащими удовлетворению по следующим причинам. В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, при обращении заявителей за выдачей разрешения на строительство уполномоченный орган выдает таковое либо отказывает в предоставлении документа. Суд отметил, что уполномоченный орган вправе отказать в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства только на основании правовых норм и обстоятельств, указанных в федеральном законе, к которым начало проведения строительных работ не отнесено. Отказ в выдаче разрешения на строительство без исследования и установления юридически значимых обстоятельств, исходя из единственного основания — обращения за выдачей указанного разрешения на строительство не до начала, а во время проведения строительных работ — не соответствует положениям действующего законодательства.

Данная правовая позиция отражена в кассационных определениях Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ № 18-КА19-37 от 18.09.2019, № 44-КГ18-32 от 13.02.2019, определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ № 44-КГ18-31 от 14.02.2019.

Также суд подчеркнул, что склад — объект, указанный в заявлении о выдаче разрешения на строительство, соответствует виду разрешенного использования земельного участка, а Минжилполитики МО не представлено доказательств, что строительство начато с нарушением установленных требований. 

Суд признал решение Минжилполитики МО незаконным и обязал повторно рассмотреть вопрос о выдаче разрешения на строительство. Апелляционная инстанция согласилась с выводами, сделанными в суде первой инстанции.

Хотели оставить жителей без пропитания

Общество с ограниченной ответственностью обжаловало отказ в выдаче разрешения на строительство административно-торгового здания с пунктом общественного питания. 

Суд изучил причины отказа в выдаче разрешения на строительство:

• нарушение действующих санитарных норм и правил, предусматривающих необходимость уведомления микропредприятия о строительстве объектов общественного питания;
• несоответствие вида разрешенного использования земельного участка «для объектов общественно-делового назначения» характеру предполагаемого строительства.

После ознакомления с предоставленными доказательствами суд пришел к выводу о неправильном толковании норм действующего законодательства госорганом и соответствии представленных Обществом документов установленным требованиям.

Общество направляло в госорган письмо о наличии статуса микропредприя и о том, что на земельном участке с видом разрешенного использования «под общественно-деловую зону» запроектировано административно-торговое здание с пунктом общественного питания, относящееся к V классу санитарной классификации.

Также суд указал, что земельный участок относится к общественно-деловой зоне, которая, в соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса РФ, допускает строительство и объектов общественного питания. Администрация городского округа Балашиха в ответе на запрос суда также сообщила о возможности строительства объекта общественного питания на указанном земельном участке в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа Балашиха.

Суд признал отказ в выдаче документа незаконным и обязал госорган выдать разрешение на строительство.

Вода, вода, кругом - вода

Организация арендовала у муниципалитета земельный участок с видом разрешенного использования «для строительства торгового комплекса» и после основательной подготовки проектной и прочей необходимой документации направила в Минжилполитики МО заявление о выдаче разрешения на строительство. Но, к своему удивлению, получила отказ. В отказе было указано, что в границах земельного участка находится водный объект и к заявлению должно быть приложено согласование соответствующего органа (Росрыболовства). Однако на земельном участке отсутствовали водоемы. Организация обжаловала отказ в Арбитражном суде.

Суд направил запрос в Московско-Окское бассейновое водное управление в целях подтверждения информации Минжилполитики МО. Московско-Окское бассейновое водное управление сообщило об отсутствии водных объектов на указанном и смежном земельном участках.

Затем суд назначил экспертизу с выездом на место с постановкой вопросов о наличии естественных или искусственных водоемов на земельном и смежных с ним участках.

По итогам исследования было установлено наличие обводненной низменности техногенного происхождения, не имеющей признаков водного объекта естественного или искусственного происхождения. Было установлено, что данная низменность используется для приема сточных вод с близлежащей территории, в том числе с дорог.  

Суд признал решение Минжилполитики МО незаконным и обязал ведомство выдать организации разрешение на строительство. Кассационная и апелляционная инстанции согласились с выводами Арбитражного суда Московской области.

Перспектива есть

Анализ судебной практики показывает, что предприниматели достаточно редко оспаривают в суде отказ в выдаче разрешения на строительство, предпочитая, судя по всему, разрешать возникающие вопросы в административном порядке, например, после получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), содержащего ограничения для предполагаемого строительства либо после отрицательного заключения Градостроительного совета, т.е. еще до момента обращения за разрешением на строительство. Либо вообще не обращаются в органы власти, уповая на оформление объекта постфактум, тем более во многих ситуациях удается узаконивать самовольные постройки фактически в обход установленной процедуры. Многие считают идею судебного оспаривания решений уполномоченных органов беспереспективной.

Однако приведенные выше примеры показывают, что успешное оспаривание отказа органа государственной власти в выдаче разрешения на строительство является вполне реалистичным сценарием.