С каждым годом санкционное давление на экономику России только возрастает. И хотя нам неустанно твердят о том, что страна справляется со всеми невзгодами, факты остаются фактами: курс рубля подвержен резким колебаниям, логистические схемы усложнились, а ряд зарубежных товаров стал недоступен.Любые экономические колебания в первую очередь (и сильнее всего!) бьют по малому бизнесу. Вполне закономерно, что в такой ситуации власть всячески старается поддержать предпринимателей, в том числе весьма обширными мерами. Например, в прошлом году в Подмосковье была запущена программа «Земля за 1 рубль», ориентированная на импортозамещающее производство (не так давно мы подробно писали о ней).
Но далеко не весь малый бизнес уходит в агропромышленный комплекс, не всем интересно скотоводство или растениеводство. Как быть скромным ателье по пошиву одежды или небольшой пекарне? Особенно если они не замещают импортное производство?
Ответ на эти вопросы дало Правительство Московской области, запустив на прошлой неделе программу «Недвижимость за 1 рубль». Теперь малый бизнес сможет арендовать объекты недвижимости без торгов и по символической цене. Основные условия для претендентов: на предприятии работают не более 250 человек, а годовая выручка не превышает 2 млрд рублей.
Звучит громко и привлекательно, но так ли все обстоит на самом деле? Давайте разбираться вместе.
Мы вам имущество, вы нам ремонт
Первое, на что стоит обратить внимание в условиях программы — это зависимость стоимости от степени износа недвижимости. Да, речь идет именно об изношенных или даже аварийных помещениях, чье состояние уже оценила независимая компания по заказу муниципалитетов. Пропорция предельно проста.
Если износ недвижимости составляет 80% и более, то стоимость аренды действительно составляет всего 1 рубль в год за квадратный метр. В том же случае, если изношенность объекта недвижимости менее 80%, то аренда будет рассчитываться по ставке налога на имущество в размере 2,2% от кадастровой стоимости. Это уже, конечно, не так здорово, как за рубль, но даже при таком раскладе аренда будет выходить значительно дешевле, чем в среднем по рынку.
Конечно, такая льготная аренда – не раздача подарков: арендатор обязуется отремонтировать объект недвижимости в течение 1,5 лет либо полностью его реконструировать его за 3 года.
Где логика, Карл?
С одной стороны, логика прослеживается вроде ясно: низкие арендные платежи позволят предприятию сэкономить средства и направить их на ремонт/реконструкцию муниципальной недвижимости, что избавит от этого бремени местный бюджет. А долговременность установленных сроков аренды — до 10 лет для помещения, до 15 лет для здания — позволит бизнесу окупить первоначальные расходы. К тому же впоследствии бизнес получит право преимущественного выкупа данного объекта.Только логика эта не правильная и приводит к тому, что самая громкая часть программы – аренда за 1 рубль – представляется крайне сомнительной с точки зрения экономического смысла.
Если недвижимость изношена на 80 и более %, то затраты на реконструкцию такого объекта будут близки к строительству нового. Срок окупаемости вложений в недвижимость для Подмосковья — около 7-10 лет, в особенно удачных локациях может быть и того больше. Получается, что предприниматель, взяв настолько изношенное имущество в аренду и полностью его реконструировав, за срок аренды просто «отобьет» сделанные затраты.
Весьма странная получается сделка. Можно с таким же успехом купить «не убитый» или построить новый объект недвижимости и, отсидев в нем те же 10-12 лет, таким образом отбить затраты. Только с одним большим и жирным плюсом: по истечении этих 10-12 лет у предпринимателя еще останется собственный объект недвижимости!
Можно, конечно, вспомнить про преимущественное право выкупа, однако слово «преимущественное» может впечатлить только не сильно сведущих людей. Вся преимущественность выражается в том, что вы, как арендатор, можете выкупить объект по цене, по которой готовы приобрести другие претенденты, т.е., проще говоря, по рынку.
Единственное, что может сподвигнуть на это сомнительное мероприятие – это разве что какая-то крайне удачная локация объекта, когда именно здесь он и нужен бизнесу, а рядом ничего не купить, ни построить невозможно.
В общем, «Недвижимость за рубль» - это, конечно, больше рекламный лозунг. Дьявол, как обычно, в деталях.
И потом это мы говорим о ситуации, когда у предприятия есть средства на реконструкцию или новое приобретение. А ведь чаще малый бизнес отчаянно ищет помещения по низкой цене как раз потому, что свободных средств крайне мало. Непонятно тогда, кого поддерживаем: малый бизнес льготной арендой от муниципалитетов или муниципалитеты ремонтом хлама за счет малого бизнеса?
Но если покопаться…
Другое дело, если предлагаемая недвижимость изношена менее 80 %. Тогда, конечно, в зависимости от степени износа и затрат на ремонт, аренда по ставке налога на имущество может быть весьма и весьма привлекательной. Собственно говоря, это подтверждается и пока небольшим, но уже имеющимся опытом первопроходцев. По словам главы министерства имущественных отношений Московской области Натальи Адигамовой уже три подмосковные компании взяли в аренду недвижимость по программе «Недвижимость за рубль».
«Единая лифтовая компания» арендовала на 10 лет помещение площадью 708,1 кв. м, арендная плата составит 13,8 тыс. рублей в месяц.
«Прайм Сервис» также взяла в аренду на 10 лет помещение площадью 677,3 кв.м, ежемесячная плата немногим превышает 13 тыс.
Третья компания — «Позитроника» — арендовала часть здания площадью 47,2 кв.м. Аренда составит более 27 тыс. рублей в месяц.
В сообщении не приводится информации о состоянии арендованных объектов, но путем нехитрых подсчетов легко выяснить, что в первых двух случаях плата составляет превышает 19 рублей за «квадрат», а в третьем составляет порядка 572 рублей! Таким образом, степень износа данных объектов явно менее 80%, и, коли их взяли, значит в этом раскладе интерес для предпринимателей имеется.
Дорогу осилит идущий
Справедливости ради, стоит отметить, что с момента запуска программы прошло совсем немного времени, и делать какие-то окончательные выводы пока рано.В настоящее время в программе участвует около 230 зданий и помещений. Сейчас основной объем — 37 объектов — сосредоточен в Богородском городском округе. Еще 34 объекта расположены в г.о. Люберцы. До конца года планируется включить в реестр в общей сложности 250 новых локаций.
Информацию об уже имеющихся можно посмотреть на инвестиционной карте области, достаточно выбрать соответствующий фильтр в подразделе «Недвижимость». В частности, интересанту доступна презентация, кадастровые сведения, данные о возможностях техприсоединения и логистики. Большинство объектов сопровождается фотографией, по которой можно оценить примерное состояние здания.
Со страницы каждого объекта можно подать заявку на аренду: вы перейдете к соответствующей услуге на РПГУ. Стоит заранее подготовить документ, удостоверяющий личность, выписку из ЕГРЮЛ, устав предприятия, справки об отсутствии задолженностей, копию бухгалтерской отчетности и сведения о среднесписочной численности компании. Заявка будет рассмотрено в течение 10 дней, после чего вам предложат подписать договор аренды.
Но для начала убедитесь, что у вашего бизнеса отсутствуют долги по налогам и зарплате сотрудников, иначе в аренде будет отказано. Другими стоп факторами являются меры принудительного взыскания или состояние банкротства/реорганизации.
Отметим, Центр развития предпринимательства Московской области проводит консультации по земельным вопросам. Наши специалисты помогут разобраться во всех тонкостях предоставления в аренду или выкупа муниципальной недвижимости.