Мы в последнее время регулярно пишем о закрытии тех или иных популярных лазеек, позволяющих обходить закон - то об окончательном схлопывании схемы с самозанятыми, позволяющими выводить работников за штат, то про большее не работающее «обнуление» НДС через закрытие юрлица, и т.д. Но ранее всё это были скорее федеральные проекты, чисто подмосковная инициатива в данном вопросе – редкий гость. Однако сегодня у нас на повестке дня именно такой региональный закон.
Есть в российском региональном законодательстве такой инструмент — предоставление земли в аренду без торгов под «социально значимые» и «масштабные» проекты. Штука удобная: не нужно тратить месяцы на конкурсные процедуры, участок можно получить по решению губернатора, если проект вписывается в нужные критерии. Критерии эти в Московской области последние десять лет были сформулированы достаточно широко, поэтому попасть под них могли далеко не самые актуальные и действительно важные для области проекты.
Сейчас регион готовит новый закон, который эту вольницу закрывает. Разберёмся, что именно меняется и какое влияние это окажет на наше подмосковное МСП.
Как работала старая модель «земли под обещания»
Пока еще действующий закон Московской области №27/2015-ОЗ появился ещё в 2015 году и с тех пор пережил 19 (!) редакций — поправки вносили по несколько раз в год, латая закон точечно под конкретные отрасли: то ветеринарию добавят, то нарушенные добычей полезных ископаемых участки. Главная идея при этом остается одинаковой: земля выдаётся под «масштабный инвестиционный проект» или объект социально-культурного назначения по распоряжению губернатора, а вот критерии соответствия — общие для всех и, прямо скажем, довольно расплывчатые.
Проект должен «соответствовать приоритетам социально-экономического развития региона», что бы это ни значило, создавать новые рабочие места, увеличивать налоговые поступления в муниципальный бюджет и требовать не менее 50 млн рублей инвестиций. Для разных отраслей применяются отдельные послабления: например, для гостиниц, туризма и автозаправочных станций устанавливался более низкий порог по рабочим местам — 10 человек. Перечень направлений при этом открытый, требований к самому инвестору — особо никаких. Соглашение с правительством области, конечно, подписывается, но привязки его условий к каким-то жёстко контролируемым критериям нет.
Главные изменения начались, когда в 2025 году прокуратура Московской области провела проверку правоприменительной практики закона и вскрыла случаи злоупотребления такой «открытой моделью». По их мнению, закон требует не точечной правки, а концептуальной пересборки – и именно ее нам и представили на ОРВ.
Главные изменения
Новый законопроект, разработанный по инициативе прокуратуры, полностью отменяет закон 2015 года со всеми его 19 поправками. Взамен вводится закон с принципиально другой конструкцией.
Первое и главное отличие — закрытый перечень направлений вместо открытого. Теперь земля без торгов положена только под строго определённый список: индустриальные и промышленные парки, технопарки, производство промышленной продукции, научные исследования и инновационная деятельность, бизнес-инкубаторы, гостиницы, логистические и транспортно-пересадочные узлы, объекты связи, распределительные центры сельхозпродукции, придорожный сервис, туристическая инфраструктура, а также три отдельных направления в сельском хозяйстве — молочное животноводство, звероводство и растениеводство со своими агрономическими показателями по урожайности. Отдельно и подробно расписаны критерии для объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения — школ, больниц, детсадов, спортивных и культурных объектов.
Второе отличие — требования теперь не одни для всех, а дифференцированы: для каждого направления свои цифры по инвестициям, рабочим местам и площади застройки, вместо одной планки на все случаи жизни. Для растениеводства, например, минимальный объём производства привязан к средней урожайности культуры в Московской области за последние три года — то есть формальный, легко проверяемый показатель вместо расплывчатой «значимости проекта».
Фильтр для инвестора
Если раньше проверялся только сам проект, то теперь под внимательное изучение попадает и сам заявитель. Новый закон вводит требования к юридическому лицу: отсутствие признаков банкротства, отсутствие задолженности по налогам свыше 3000 рублей, отсутствие статуса «иностранного агента», отсутствие ареста на имущество, а также документальное подтверждение источников финансирования проекта. Ничего из этого в старом законе не было прописано вовсе.
Это, на самом деле, даже не «усиление контроля», а просто подтягивание требований под обязательный уровень (при получении, скажем, областных субсидий все эти требования давно относятся к разряду «типовых» и работают по умолчанию). Здесь же можно прийти с хорошей презентацией и обещанием создать рабочие места — и получить участок. С новым законом сначала нужно будет доказать финансовую устойчивость компании, а уже потом — состоятельность проекта. И господа с хвостом старых налоговых претензий или незакрытым арбитражным делом просто не пройдут порог входа, независимо от того, насколько перспективна их идея.
Никаких переуступок
Еще одна важная смена логики закона — переход от, условно говоря, «соглашения о намерениях» к юридически обязывающему контракту. Обязательное соглашение с правительством области сохраняется и в новой версии, но теперь в нём уже жёстко фиксируются сроки, объёмы инвестиций и количество создаваемых рабочих мест, привязанные к конкретным критериям, а не к общим формулировкам. А за их несоблюдение предусмотрены конкретные санкции.
Появляется и то, чего раньше вовсе не было — прямой запрет на передачу земли третьим лицам: нельзя сдавать участок в субаренду, переуступать право аренды, вносить его как вклад в уставный капитал. Единственное исключение сделано для промышленных парков и технопарков, где резидентам разрешено арендовать отдельные части территории — потому что сама суть этих форматов подразумевает работу с несколькими арендаторами. Для всех остальных направлений схема «получить землю —> перепродать право аренды» закрывается полностью. Это прямой удар по серым схемам, где участок фактически использовался как спекулятивный актив, а не как инструмент для реализации заявленного проекта.
Проверки, отчётность и наказания
Раньше контроля за исполнением проектов почти не было — соглашение подписывалось, а дальше инвестор мог годами тянуть со стройкой без каких-либо последствий. Новый закон вводит обязательный ежегодный выездной контроль, а при поступлении сигналов о нарушениях — внеплановые проверки. Инвестор обязан сдавать ежегодную и квартальную отчётность о ходе реализации проекта.
Санкции за срыв обязательств выстроены системно: расторжение договора аренды, обязанность привести участок в исходное состояние за свой счёт, запрет на выкуп земли, возмещение убытков бюджету и — что особенно неприятно для «серийных инвесторов» — лишение права на участие в льготных земельных процедурах на пять лет. Отдельная норма касается чиновников: за отсутствие контроля за исполнением соглашения предусмотрена возможность увольнения — раньше такой ответственности не было вовсе.
На практике это ведет к, скажем так, пересмотру системы приоритетов - вариант «получил землю и как-нибудь потом разберусь», конечно, возможен (кто вам запретит), вот только ведет он к куда большим проблемам и хлопотам. Каждый квартал придётся подтверждать, что стройка идёт по графику, а любое отставание может закончиться не просто расторжением договора, а многолетним отлучением от льготных процедур вообще.
Кому это всё надо?
Отметим, что ценовой порог входа для отдельных направлений вырос кратно: для промпарков и офисных центров минимальный объём инвестиций поднят с прежних общих на всех 50 миллионов аж до 1 миллиарда рублей. Это явный сигнал, что земля без торгов теперь рассчитана на крупных и средних игроков с серьёзной инвестиционной программой, а не на компании, которые балансируют на грани минимальных требований.
При этом для производственного, аграрного и туристического малого бизнеса закон, наоборот, создаёт более предсказуемое поле игры: понятные критерии, отсутствие конкуренции с псевдопроектами, которые раньше отъедали ресурс без реальной отдачи, и меньший риск, что участок под соседний проект достанется структуре, которая просто выиграла аппаратную борьбу за расположение чиновника. Резиденты промпарков и технопарков вообще получают дополнительную гибкость — субаренда части площадей им прямо разрешена, тогда как для прочих направлений это исключено.
А вот для небольших девелоперов, торговых и сервисных компаний без крупной инвестиционной программы эта дверь, по сути, закрывается: закрытый перечень направлений и повышенные пороги делают льготную землю ресурсом, до которого просто не дотянуться без серьёзного капитала или партнёрства с крупным игроком.
Итого
На наш взгляд, судьба этого закона предрешена – он почти со стопроцентной вероятностью будет принят в ближайшее время.
С его помощью регион признаёт: прежняя модель льготного распределения земли была рамочной и держалась на доверии, что и привело к злоупотреблениям. Новый закон меняет саму природу этого инструмента — из административного решения, которое можно было получить и забыть, он становится долгосрочным контрактом с измеримыми обязательствами и реальными последствиями за их нарушение.
«Земля без торгов» окончательно становится прерогативой уверенно держащегося в седле бизнеса. Всем тем, кто рассчитывал получить участок «под крутую идею» и разбираться с деталями по ходу дела, придётся искать другие механизмы — для них эта дверь, судя по всему, закрывается надолго.