В сфере коммерческой недвижимости Московской области набирает популярность тема т.н. «Light Industrial». Адекватно перевести это в двух словах на русский язык невозможно, поэтому лучше дадим описание, что под этим подразумевается.Справка:
Light Industrial – обособленные блоки помещений, обычно размером от 500 до 1500 кв. м, расположенные в зданиях производственно-складского назначения, обеспеченные всеми необходимыми инженерными коммуникациями и предназначенные в основном для использования малым бизнесом, занятом в производстве или логистике.
Проблема недостатка производственно-складских площадей, отвечающих современным требованиям, далеко не нова. На самом деле, она – одна из главных причин небольшого удельного веса производственного малого бизнеса в его общем объеме. Так, например, выручка субъектов малого и среднего предпринимательства (кроме ИП), занятых в производстве, в общем объеме выручки МСП в Московской области в 2020 году составляла всего 20 % и с тех пор особо не подросла.
При этом спрос малого бизнеса на качественные производственные помещения постоянно растет. Это подтверждается и увеличивающимся количеством запросов на поиск помещения под производство, фиксируемом нашими специалистами.
До недавнего времени государство обращало мало внимания на эту проблему, а, если и обращало, то не знало, как к ней подступиться.
Как водится, стимулом изменений выступила кризисная ситуация. С началом СВО и отказом от работы в РФ большого количества зарубежных производителей проблема отсутствия собственного производства в целом ряде сегментов, даже далеко не самых технологичных, стала не только очевидной, но и требующей немедленных решений.
В октябре 2022 года Правительством РФ была запущена программа т.н. «промышленной ипотеки», в соответствии с которой коммерческим банкам субсидируется процентная ставка по кредитам, выдаваемым производственному бизнесу для приобретения необходимых площадей. Здесь надо отдать должное руководству Московской области, которое совместно с другими заинтересованными участниками выступило одним из основных инициаторов внедрения новой программы.
По программе промышленной ипотеки за счет субсидирования конечная ставка для заемщиков не должна превышать 5 % годовых, что представляется уже вполне приемлемым для инвестиционных проектов в промышленности. Срок льготного кредитования – до 7 лет – может и не самый комфортный для производственных проектов, но работать можно.
Все бы хорошо, но быстро становится понятным, что одним постановлением правительства ситуацию по-серьезному не сдвинуть.
Во-первых, постановление приняли, но вот нужных объемов финансирования под него пока не заложили. Из общения с представителями банковского сообщества можно сделать вывод, что даже самым крупным банкам выдали лимитов на финансирование максимум двух-трех сделок по покупке площадей «лайт индастриал», общим объемом не более 2000 – 3000 кв. м.
Во-вторых, готовые помещения под производство в Московской области в нужном объеме на рынке попросту отсутствуют. Да, есть пример двух-трех промпарков, где уже вовсю реализуются блоки «лайт индастриал», но этого крайне мало. Это, скорее, просто наглядное подтверждение того, что формат крайне востребован. Причем даже в этих промпарках сделки проходят без привлечения промипотеки.
Если с наполнением программы финансированием, надо полагать, в скором времени чиновники, наверное, справятся, то проблема недостатка площадей быстро не решается.
Основным источником предложения современных производственных площадей являются промышленные парки. В Московской области уже заявлено наличие свыше 200 промпарков, однако это число включает всех: и обычные большие складские комплексы, и площадки, где вяло проектируется или строится инженерная инфраструктура, и даже площадки, где в наличии только чистое поле с/х земли и соглашение о намерениях воздвигнуть на нем промпарк. Промпарков, где уже сейчас или в ближайшем будущем можно купить помещения формата «лайт-индастриал» - единицы. Это, кстати, влечет возникновение третьей проблемы: дефицит площадей приводит к впечатляющему ценнику – в большинстве предложений от 90 тыс. руб. за кв. м готовой площади и выше.
Решение этой проблемы предполагается обеспечить в том числе за счет расширения промышленной ипотеки не только на выкуп готовых помещений, но и на строительство непосредственно самой недвижимости (здесь снова Московская область выступает инициатором). Инициатива своевременная, но, как было отмечено выше, денег в нужных объемах пока не заложено даже на выкуп готовых площадей, а тут еще возникает как минимум сопоставимое в денежном измерении направление для расходования бюджетных субсидий.
И самое главное: возвести коробки зданий – не самая большая проблема, строители с этим справятся. Эти здания нужно обеспечить инженерными сетями нужной мощности, иначе они так и останутся пустыми, никому не интересными коробками. Как раз здесь и возникает «бутылочное горлышко»: у собственников земельных участков, запроектировавших их под промпарки, отсутствует доступ к долгосрочному льготному финансированию, необходимому для строительства инженерной инфраструктуры. Некоторые крупные банки предлагают кредитные продукты, вроде как заточенные для решения этой проблемы, но процесс согласования и подведения сетей – весьма хлопотное, крайне растянутое во времени и не всегда имеющее предсказуемый исход мероприятие. Слабо просчитываемые из-за этого риски в совокупности с жестко определенным графиком погашения кредитной задолженности могут похоронить проект и привести к финансовым проблемам владельцев промпарка.Расшить это узкое место можно за счет субсидирования затрат управляющим компаниям на строительство инженерной инфраструктуры. Такая мера поддержки в ограниченном объеме действовала в Московской области пару-тройку лет назад, но в действующей программе развития предпринимательства, переутвержденной в октябре 2022 года, места ей уже не нашлось.
Заниматься развитием индустриальных парков в Московской области, судя по программе, теперь поручено муниципальным органам власти. Предполагается, что в 2023-2024 годах Московская область выделит муниципалитетам на создание и развитие индустриальных парков порядка 4,1 млрд. руб. На эти деньги предполагается создать 6 промпарков. При этом одним из условий для получения субсидии от области заявлено наличие в собственности муниципального образования земельных участков, общей площадью не менее 8 га. Другими словами, муниципалитеты самостоятельно займутся созданием и развитием своих собственных промпарков. Выделять деньги управляющим компаниям частных промпарков, таким образом, не предполагается.
С одной стороны, это понятно: государству хочется запускать бюджетные деньги на максимально контролируемые проекты, и это естественно в условиях ограниченности ресурсов. Но с другой стороны, ни о каких 200, ни 100, ни даже 20-30 промпарках, готовых к использованию малым и средним бизнесом, говорить уже не приходится. Какие-то отдельные истории успеха в деле создания частных промпарков, конечно, будут, но сколько-нибудь масштабный характер этот процесс вряд ли приобретет. Остается только пожелать их собственникам успеха в крайне непростом начинании.Подводя итог, можно констатировать, что со скрипом и при явно недостаточном финансировании, но государство все-таки занялось решением проблемы обеспечения малого и среднего бизнеса крайне нужной ему инфраструктурой. Это надо было делать, конечно, еще лет 20 назад, но тут уж лучше поздно, чем никогда.
P.S. Сразу после размещения материала пришла новость от Правительства РФ: действие программы промышленной ипотеки расширили. Теперь воспользоваться льготной ипотекой можно не только на приобретение готовых производственных площадок, но и на строительство их "с нуля".
Директор ЦРП МО Джафар Джафаров