Спрос со стороны малого и среднего производственного бизнеса на промышленную недвижимость в Подмосковье продолжает нарастать. Влияют на это несколько основных факторов:
- постепенное вытеснение производственных объектов за МКАД в связи с высокой инвестиционной привлекательностью соответствующих площадок больше для целей жилищного строительства или коммерческого использования, чем для содержания производства;
- привлекательность размещения производств в Московской области для региональных производителей с точки зрения близости к самому крупному рынку сбыта в РФ;
- активный процесс импортозамещения, вызванный сложностями или полным прекращением поставок отдельных групп товаров из «недружественных» государств, в последнее время еще усилившийся из-за стремительно усложняющихся расчетов за поставки товаров из тех стран, кто продолжает поддерживать с Россией нормальные торговые отношения.
Тут самый раз бы Подмосковью и выстрелить в плане роста производства, о котором мечтают отечественные чиновники по всей России уже много лет. Однако для такого «выстрела» нужна соответствующая материальная база, и, в первую очередь, предложение качественной промышленной недвижимости или хотя бы возможности ее оперативно строить.
С этим как раз проблемы. Растущий спрос уперся в дефицит не то что качественных производственных площадей, но даже подходящих земельных участков.
Считается, что качественное предложение промышленной недвижимости в более-менее достаточных объемах обычно сконцентрированно в государственных и частных промышленных парках.
Государственных промпарков в Московской области – единицы, при этом действительно с нуля созданным проектом можно считать только Есипово. Остальные – это уже давно действующие в статусе ОЭЗ «Исток» во Фрязино и «Дубна», по большому счету все.
Муниципальные промпарки, упоминания о которых периодически всплывают на разных сайтах, существуют только на бумаге.
Частных индустриальных парков, на первый взгляд, много, аж глаза разбегаются. Но если навести фокус, то с выбором сразу начнутся проблемы. «Гринфилд» площадки, действительно готовые не только к постройке на них производственных площадей, но, что гораздо более важно, обеспеченные соответствующей инженерной инфраструктурой, можно пересчитать по пальцам одной руки. «Браунфилдов», т.е. старых советских промзон, где вопрос с инженерным обеспечением может решиться «малой кровью», конечно, много, но найти внутри них подходящий для строительства земельный участок фактически невозможно.
Если речь идет о готовых производственных помещениях, то здесь вообще все плохо. В «браунфилдах», как правило, все забито под завязку, а новых качественных помещений формата «лайт-индастриал» пока крайне мало и стоят они так, что не каждый малый бизнес потянет (в пределах ЦКАД – 90-120 т.р. за кв.м.). Уже не говорим о том, что в этом самом «лайт-индастриал» далеко не каждое производство можно разместить, что понятно даже по названию этого формата недвижимости.
Однако, раз спрос есть, будет и попытка на нем заработать. И в области возникло огромное количество предложений, представляющих из себя земельные наделы в несколько десятков гектар, переведенных из сельхозназначения в земли промышленности и нарезанных на участки площадью от 30 соток до 1-2 га. Кто-то позиционирует это как промпарки, обещая покупателям в будущем обеспечить их необходимыми инженерными сетями, в т.ч. газом и центральной канализацией. Кто-то ограничивается прокладкой дорог, установкой забора вокруг надела и подводкой минимального электричества к каждому участку. А кто-то вообще просто продает нарезку, предоставляя владельцам участков самостоятельно решать все вопросы не только их инженерного обеспечения, но и элементарной транспортной доступности.
В попытках максимизировать доходность возникло даже отдельное инвестиционное направление, когда на приобретенном в таком «промпарке» земельном участке из быстро возводимых конструкций строится один-два ангара и это уже предлагается малому бизнесу как готовая производственная площадка (при этом ценник зачастую выставляется какой-то совершенно необоснованный).
Конечно, какой-то спрос таким предложением закроется: есть производства, которым кроме минимальной электроэнергии и воды больше ничего и не нужно. Кому-то вообще нужны больше склады в качестве перевалочной базы и такие ангары – то, что надо. Но, если все-таки речь идет о каком-то более-менее серьезном производстве, решающем задачи импортозамещения, то без полноценного инженерного обеспечения не обойтись. Тянуть же на такую площадку в одиночку сети – удовольствие не то, что недешевое, но зачастую вообще неподъемное.
В Московской области понимание этого, очевидно, есть: не зря относительно недавно было заявлено о строительстве еще 5 государственных индустриальных парков в Одинцовском, Раменском, Жуковском, Дмитровском и Ленинском городских округах. Причем предполагается не просто создание подготовленных в инженерном отношении земельных участков, но готовых производственных площадей. И даже рассматривается вопрос создания при таких парках колледжей для обеспечения будущих производств кадрами. То есть комплексное решение двух основных проблем производства – отсутствие площадей и работников.
Заниматься, конечно, этим стоило уже давно. Еще в 2008 году в области законом была принята программа создания промышленных округов, по сути – аналогов промпарков. Но дальше принятия закона дело не пошло. И понадобились такие серьезные катаклизмы, как СВО и связанные с ним последствия, чтобы этим направлением наконец как следует занялись. Но, как говорится, лучше поздно, чем никогда.
Вместе с тем, думается, что и эти 5 промпарков вряд ли принципиально смогут изменить ситуацию с дефицитом производственных площадей. Очевидно, что нужно как-то работать и с тем огромным объемом земельных участков промназначения, выброшенных на рынок в результате изменения категории земли с "сельхозки" на "промку". Оставлять предпринимателей поодиночке бороться с сетевыми монополиями в вопросах техприсоединения нужных мощностей – не самый правильный путь. Здесь как раз использование админресурса было бы как нельзя более уместно.
Пока же предпринимателям, находящимся в поиске доступных по цене предложений более-менее качественной производственной недвижимости, в т.ч. и земельных участков, обеспеченных нужной инфраструктурой, остается старый, проверенный метод – «шерстить» все доступное предложение на рынке, начиная от Авито, Циана и т.п. и заканчивая банкротными торгами и торгами государственным и муниципальным имуществом. Ну, и не забывать инвестиционную карту Подмосковья. Там, как мы недавно выяснили, тоже иногда попадается что-то дельное.
Директор ЦРП МО Джафар Джафаров