
Введенная норма предусматривает, что налог на имущество организаций взимается с кадастровой стоимости с административно-деловых и торговых центров либо зданий, де-юре не являющихся таковыми, но используемых де-факто в качестве торгово-офисных.
Устанавливая данную норму, законодатели ссылались на принцип справедливости дифференциации налогов. Т.е. такая недвижимость стоит гораздо больше, чем любая другая, и облагаться должна по повышенной ставке.
Предприниматели, недвижимость которых попала в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее – Перечень), знают, насколько существенна разница между налогом, исчисляемым по среднегодовой стоимости, и налогом, рассчитанным исходя из кадастровой стоимости.
Вопрос о том, какие конкретно объекты будут облагаться по повышенной ставке, законодатель отдал на откуп региональным властям. Органы исполнительной власти субъектов должны ежегодно составлять Перечень. Перечень на очередной год с учетом особенностей налогового законодательства должен быть опубликован до 1 декабря текущего года.
Но стоит отметить, что перед органами исполнительной власти субъектов тоже стоит довольно-таки непростая задача по составлению соответствующего Перечня. Ведь торговые и административно-деловые центры не подлежат какому-то специальному административному учету. Не ведется специальный реестр таковых объектов.
Основания внесения объектов в Перечень названы в ст. 378.2 НК РФ:
- вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ), предусматривающий размещение торгово-офисных зданий;
- назначение помещений здания — когда число торговых и (или) офисных помещений по кадастровому паспорту или техпаспорту превышает 20% от общей площади помещений;
- фактически 20% и более от общей площади помещений используются для торговли или офисной деятельности.
- смотрят данные ЕГРН в разрезе определенной территории и выбирают здания с ВРИ «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)»;
- дают поручения муниципальным администрациям, которые создают межведомственные комиссии по вопросам определения фактического использования зданий (далее – МВК). Члены комиссии обходят здания и составляют акты о фактическом использовании помещений. Если в здании более 20% от общей площади составляют торговые или офисные помещения, соответствующее здание подлежит включению в Перечень.
Как исключить объект из Перечня в целях снижения налогового бремени?
А вот бывают ситуации, когда владельцы объектов попали под «каток» бурной деятельности соответствующих комиссий или органов власти. Ведь нужно учитывать один немаловажный момент: органы власти заинтересованы в том, чтобы в Перечне было больше объектов – в таком случае в региональный и местный бюджет поступает больше налогов.
За 10 лет действия данной нормы сформировалась судебная практика по вопросам исключения объектов из Перечня.
Немало вопросов связано с тем, что современные формулировки ВРИ появились в приказе Минэкономразвития 2014 года. Т.е. так, как сейчас — «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» — торговые центры не обозначались.
Так, в одном из субъектов в Перечень было включено здание, расположенное на земельном участке с ВРИ «для размещения и обслуживания административно-бытового здания». Суд указал, что данная формулировка не может однозначно свидетельствовать о наличии в здании торговых и офисных помещений, и в связи с тем, что фактическое обследование помещений не проводилось, исключил объект из перечня.
Аналогичное решение судами общей юрисдикции было принято в отношении ЗУ с ВРИ «для общественно-деловых целей».
Также на практике собственники оспаривают акты МВК (зачастую неверно рассчитана доля помещений торгового и офисного назначения) либо меняют ВРИ, актуализируют кадастровый паспорт.
«Обратная» сторона медали. Нестандартные ситуации
В определенных случаях предприниматели наоборот хотят, чтобы их включили в перечень. Да-да, звучит необычно, но это так. Происходит это тогда, когда здание недавно введено в эксплуатацию и его стоимость согласно бухгалтерскому балансу выше кадастровой, и предпринимателям выгоднее, чтобы объект облагался налогом по кадастровой стоимости.И даже есть случаи рассмотрения исков представителей бизнес-сообщества о включении в Перечень. Так, например, филиалу «Альфа-Банка» в Алтайском крае региональное Управление по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры отказало во включении в Перечень. Суды первой и второй инстанции встали на сторону банка и отметили, что земельный участок, на котором расположены операционный центр и региональный центр банка, имеет ВРИ «многофункциональные деловые и обслуживающие здания; для объектов общественно-делового значения». Также суд отметил результаты фактического осмотра здания Управлением, по по которым установлено, что операционный центр занимает лишь 1 этаж в здании.
Но в некоторых случаях собственник не может исключить объект из Перечня по иным причинам и вынужден платить повышенный налог. Например, индивидуальная предпринимательница приобрела несколько помещений в бывшем производственном здании. После оформления имущества вместе с другими собственниками она решила оформить муниципальную землю под зданием в собственность, благо закон в таких ситуациях на стороне собственников зданий. Муниципалитет утвердил разработанную ими схему размещения земельного участка и поставил земельный участок временно на кадастровый учет, присвоив при этом ВРИ «для размещения торгово-офисных зданий». Спустя непродолжительное время здание было включено в Перечень. Собственники, почувствовав на себе все «прелести» включения в Перечень, запустили процедуру изменения функциональной зоны, чтобы в дальнейшем было возможно поменять существующий ВРИ на ВРИ «для производственных зданий». Однако их «ожидали» трудности другого характера: в ходе подготовки договора аренды земельного участка выяснилось, что в одном из небольших помещений здания отсутствует собственник, и заключение договора аренды, равно как и последующий выкуп в отношении земельного участка, невозможны. В дальнейшем собственники, которым приходилось платить непомерно высокий налог из-за включения объекта в Перечень, пытались добиться исключения из Перечня разными способами: вызывали представителей органов власти для проведения осмотров фактического использования помещений, изготовили новый технический паспорт, т.е. установили, что торговые помещения составляют менее 20% от площади здания, но все усилия были тщетны. Суды после рассмотрения жалоб собственников признавали Перечни законными. Изначально определяющим фактором при принятии решений были сведения в техпаспорте БТИ, согласно которым более 20% общей площади здания составляли торговые помещения, затем стали ссылаться и на ВРИ. После многочисленных обращений собственников во все инстанции здание не было включено в Перечень на 2024 год. При этом ситуация с оформлением земельного участка зашла в тупик, и выход из него представляется долгим и сложным.
Эта история говорит о том, насколько важно перед покупкой недвижимости учесть все нюансы, внимательнейшим образом отнестись при этом к вопросу оформления земельного участка под зданием, ознакомившись с ВРИ, и в целом с Правилами землепользования и застройки в целях возможности изменения ВРИ при необходимости.
Все эти примеры показывают, насколько важно привести ВРИ в соответствие с современным классификатором, дабы избежать двояких трактовок.
В определенных случаях изменение ВРИ будет невозможно без изменения функциональной зоны. В наших публикациях мы уже писали о том, как можно изменить ВРИ, как при необходимости поменять функциональную зону.
В случае, если у вас возникли проблемные вопросы, связанные с включением в Перечень, либо вы хотите проконсультироваться на перспективу, обращайтесь в Центр развития предпринимательства Московской области. Также, возможно, вы оказывались в неординарных ситуациях в связи с включением в Перечень — будем признательны, если вы поделитесь с нами своим опытом.