Покупка недвижимости для бизнеса традиционно воспринимается как малоприятная необходимость. Нужно найти подходящее помещение или здание, убедиться в том, что оно действительно соответствует всем критериям, заполнить и проверить кучу документов, выйти на сделку и заплатить немалые деньги.А иногда ситуация складывается так, что предприниматель вынужден продавать ранее приобретенное имущество. И в этот момент он понимает, что продажа тоже может свести с ума — как минимум обилием сложных и неочевидных нюансов.
Например, какие налоги платить с реализации недвижимого имущества? В основном все зависит от выбранной системы налогообложения. Но не стоит забывать, что для ИП предусмотрено целых шесть налоговых режимов (не говоря уже про гибридные), и у каждого из них свои правила! Поэтому в свежей публикации постараемся разобраться, кто и какие налоги платит при продаже недвижимости.
Использование имущества
Важно понимать, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то вне зависимости от системы налогообложения с его продажи почти всегда потребуется уплатить налог.На такое использование указывают следующие признаки:
- предприниматель получал доходы от использования недвижимости;
- счета за коммунальные услуги оплачивались с расчетного счета предприятия;
- адрес недвижимости указывался в договорах с контрагентами;
- имущество затруднительно использовать в личных целях.
В бизнесе
Если совпал хоть один критерий, увы, от налогов никуда не деться. В этом, пожалуй, главное отличие от продажи личной недвижимости в качестве простого физлица, когда в некоторых случаях налога можно избежать.УСН «Доходы». В этом случае применяется стандартная ставка в 6% (в некоторых регионах она может быть снижена, но в Подмосковье находится именно на этом уровне). Отчисления рассчитываются с суммы продажи, указанной в договоре. Эту же сумму необходимо указать в Книге учета доходов и расходов.
УСН «Чистая прибыль». Ставка составляет 15%, но вот с расчетом все гораздо сложнее. По общему правилу, денежные поступления от продажи недвижимости включаются в общую сумму доходов за квартал. При этом в расходах учитываются затраты на оформление сделки: например, работа оценщика или нотариуса, коммунальные платежи, стоимость материалов для ремонта.
Но при продаже недвижимости до истечения 10-летнего срока с момента покупки есть свои особенности, которые напрямую повлияют на размер налогов. Во-первых, предприниматель должен исключить расходы на приобретение данного имущества из затрат года покупки. Во-вторых, потребуется начислить амортизацию за все время пользования недвижимостью и включить ее в расходы во всех отчетных периодах.
Затем нужно пересчитать налог за тот период времени, что недвижимость использовалась в бизнесе. Вполне вероятно, что сумма увеличится. В таком случае необходимо уплатить недоимку и пени. И после всех вышеуказанных действий предприниматель должен направить в налоговую уточненные декларации за каждый год пользования недвижимостью.Но на этом налоги за продажу здания или помещения для бизнеса на «упрощенке» не заканчиваются, так как с 2025 года при превышении годового лимита в 60 млн рублей предприниматели обязаны платить НДС вне зависимости от объекта налогообложения.
Поэтому если речь идет о продаже нежилой недвижимости, которая использовалась в бизнесе, ее цену следует увеличить на ставку НДС. Стандартная ставка составляет 20%, но бизнес может применять пониженные — 5% (доходы менее 250 млн рублей) и 7% (доходы менее 450 млн рублей). А вот в случае продажи жилой недвижимости, применявшейся в предпринимательской деятельности, НДС не уплачивается, так как данная операция от него освобождена.
Также стоит отметить, что продажа недвижимости влечет для бизнеса на УСН риск потерять право на применение данного спецрежима, если доход превысит установленный лимит. В 2025 году пределом является сумма в 450 млн рублей. Если после продажи здания предприниматель перешагнет данный порог доходов, то ему придется доплатить налоги с начала периода по общей системе налогообложения.
ОСН. В данном случае в расходы включается остаточная стоимость недвижимости, то есть цена покупки минус амортизация. В текущем году ставка НДФЛ варьируется от 13% до 22% в зависимости от дохода ИП («спасибо» налоговой реформе). Кроме того, не стоит забывать про НДС в 20%. Соответственно, его надо заложить в стоимость продажи.
ЕСХН. В принципе, здесь все точно так же, как и на УСН «Чистая прибыль». Опять же, в случае превышения лимита в 60 млн рублей потребуется уплатить еще и НДС по стандартной ставке в 20%.
ПСН. При использовании патентной системы в чистом виде предпринимателю с продажи недвижимости придется уплатить НДФЛ. Кроме того, если объектом продажи стала нежилая недвижимость, то к НДФЛ добавляется еще и НДС. Уменьшить доходы на расходы на ПСН не получится.
Однако не забываем, что ПСН можно совмещать с «упрощенкой». В этой ситуации уплата налогов определяется правилами для УСН.
НПД. Отдельный налог с продажи недвижимости самозанятые ИП не уплачивают, но это не освобождает их от НДФЛ с продажи имущества (подробности ниже).
В личных целях
Если предприниматель использовал имущество исключительно в личных целях (например, жил в квартире с семьей или ставил машину в гараж), то применяются стандартные правила для физлиц.В частности, потребуется уплатить только НДФЛ с продажи недвижимости, который в 2025 году составляет 13% при годовом доходе до 2,4 млн рублей. В случае превышения данного порога применяется ставка в 15%. При этом из дохода можно вычесть объем расходов на покупку данного имущества.