Ипотека для бизнеса

Создание нового промпредприятия или расширение уже существующего зачастую упирается в фактическое отсутствие помещений для размещения цехов, офисов и прочей инфраструктуры. Конечно, можно купить или арендовать землю и построить все с нуля. Но на деле все не так-то просто. 

Во-первых, все это требует финансовых вложений, объемы которых на старте бизнеса существенно ограничены. Даже для зрелого бизнеса расходы на приобретение участка могут быть весьма болезненными. Конечно, в Подмосковье реализуются различные спецпрограммы для предпринимателей — «Земля за 1 рубль» или «Недвижимость за 1 рубль», например — которые призваны упростить жизнь предпринимателям, но у них довольно специфические условия, которые подойдут не всем.

Во-вторых, даже при наличии финансовых возможностей не стоит забывать, что на постройку с нуля целого завода требуется время — и чаще всего не один год. Однако в условиях геополитической неопределенности долгосрочное планирование может сыграть дурную шутку. 

Еще остаются промпарки, которых в Подмосковье, по уверениям властей, порядка 60 штук. Вот только цифра эта в большей степени номинальная, нежели фактическая. Корректнее было бы сказать, что именно столько в регионе участков под размещение. А вот непосредственно промпарки — запущенные или близкие к запуску, со всей необходимой инфраструктурой — можно пересчитать по пальцам двух рук. 

В таких условиях бизнес может рассмотреть вариант промышленной ипотеки. На редкость удачное название, так как сам процесс мало чем отличается от долгосрочного займа на покупку жилой недвижимости. Разница только в том, что бизнес приобретает коммерческую собственность.

Кредит под цех

В целом, промышленная ипотека ипотека представляет собой все тот же кредит под залог недвижимости. Отличие, как уже говорилось, только в получателях и результатах: для бизнеса и под производство. Впервые данную программу запустили в 2022 году, но спустя два года внесли множество корректив.

Данная мера поддержки может быть предоставлена только на следующие цели:

• покупка промышленных объектов, в том числе «недостроев»;
• ремонт и модернизация имеющейся недвижимости;
• строительство нового предприятия.

Последнее как раз-таки явление не самое частое. Банки предпочитают оформлять промипотеку на уже готовые объекты, потому что именно они идут в залог. Таким образом, финансово-кредитной организаци нужно сразу понимать стоимость имущества.

И если со строительством нового объекта все более-менее понятно, то что не так ремонтом и модернизацией? Ведь фактическая недвижимость, которая уйдет в залог, уже есть. Все верно, но только этого мало. Потребуется еще и техэкспертиза, и финансовое обоснование. Вот и получается, что проще всего бизнесу подаваться на покупку готовых объектов.

Особенности и условия

В первую очередь стоит сказать, что банки предоставляют промышленную ипотеку за счет субсидий от государства, которые покрывают недополученные из-за сниженной ставки доходы. А это значит, что фактически кредиты выдают только при зачислении новых лимитов. Так, например, в текущем году отбор заявок еще не объявлялся, точные даты тоже пока не уточняются. Но отчаиваться не стоит: в прошлом году процесс был запущен только поздней осенью. 

Сумма не может превышать 500 млн рублей, однако минимальный предел не установлен, так что бизнес может оформить кредит, например, на один миллион рублей, а то и меньше, если этих денег будет достаточно для приобретения помещения.

Максимальный срок кредитования составляет семь лет. Соответственно, в течение всего периода действия договора производственная площадка находится в залоге у банка.

Ставка зависит от текущего уровня «ключа» ЦБ РФ и вида деятельности заемщика. Если «ключ» меньше или равен 10%, то ставка промипотеки будет равна базовой. По общему правилу, данный показатель установлен на уровне 5%, однако для малых технологических компаний действуют льготная ставка в 3%. К слову, у МТК вообще довольно много преференций, о чем мы писали в недавнем эксклюзиве.

Если «ключ» превышает 10%, то применяется следующая формула: ставка промипотеки равна базовой ставке плюс «ключ» Центробанка минус 10%. Таким образом, по состоянию на июнь 2025 года, малые технокомпании могут взять кредит под 13%, а все остальные заемщики — под 15%.

Обеспечение необходимо банку для подстраховки: если выплата долга прекратится, кредитная организация покроет убытки за счет продажи залога. В подавляющем большинстве случае залогом выступает недвижимость, которую приобретает или строит бизнес, однако банк может запросить поручительство или первый взнос. 

Банки-участники программы утверждаются Минпромторгом РФ. В актуальном перечне значится 18 финансово-кредитных организаций: Промсвязьбанк, Росбанк, Россельхозбанк, Сбербанк, Банк ВТБ, Совкомбанк, Ак Барс Банк, ТКБ, Центр-инвест, Банк СГБ, Экспобанк, Московский кредитный банк, АБ «Россия», РНКБ Банк, Банк ГПБ, Примсоцбанк, КБ «Кубань Кредит» и Новикомбанк.

Требования к заемщикам

По общему правилу, оформить промышленную ипотеку может не только крупный бизнес, но и малые предприниматели, включая ИП. Однако на практике банки редко выдают кредит слишком маленьким или недавно запустившимся предприятиям.

Кроме того, претенденты должны соответствовать ряду требований. Их можно разделить на общие и специфические. 

Так, общие являются стандартными для получателей любых кредитов, в том числе коммерческих: регистрация на территории РФ, отсутствие задолженностей в бюджеты всех уровней, положительная кредитная история и устойчивость бизнеса. Само собой, предприятие не должно находиться в процессе ликвидации, банкротства, реорганизации или приостановки деятельности.

Специфические требования к претендентам на промышленную ипотеку заключаются в том, что бизнес должен вести деятельность больше года, иметь доход не более 2 млрд рублей (для МТК порог установлен на уровне 4 млрд рублей) и подходить по кодам ОКВЭД.

На последнем остановимся немного подробнее. Во-первых, компания или ИП должны вести деятельность в сфере обрабатывающих производств (раздел «С» ОКВЭД). Во-вторых, в ЕГРЮЛ эта деятельность должна быть заявлена в качестве основной. В-третьих, есть исключения: промышленная ипотека не будет предоставлена заемщику, если он занимается добычей сырой нефти или газа, а также производит жидкое топливо, пищевые продукты, напитки и табачные изделия.

Требования к недвижимости 

Интересующий объект должен быть расположен на территории РФ, но оформить заем на любой подходящий недострой, увы, не получится. Дело в том, что недвижимость тоже должна отвечать определенным критериям, особенно в части назначения и стоимости. 

Назначение. Программой предусмотрено только промышленное использование здания или сооружения — именно это должно быть указано в выписке из ЕГРН. Промипотека не распространяется на склады, офисы и торговые помещения.

К слову, не помешает проверить заодно и земельный надел, на котором расположен объект. Банк может отказать в кредите, если на участке имеются другие постройки или сооружения.

Стоимость, но не самого объекта, а квадратного метра в нем. Тут многое зависит от целей кредита и региона. Если займ берется именно на покупку недвижимости, то предельная стоимость «квадрата» составляет 75 тыс. рублей для Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга и 50 тыс. рублей для остальных субъектов РФ. 

Однако при оформлении промышленной ипотеки на строительство или ремонт разбивка по регионам отсутствует, хотя лимит по стоимости «квадрата» сохраняется — не более 90 тыс. рублей.

Покупка недвижимости у аффилированных лиц и компаний под запретом. То есть на объект, зарегистрированный на бизнес-партнера, родственника или связанную компаний, ипотеку попросту никто не оформит.

Целевое использование очень важно уже после оформления кредита. Согласно условиям программы, заемщик обязуется в течение трех лет задействовать как минимум половину объекта под собственное производство. 

И слово «собственное» в данном случае играет очень важную роль: сдавать помещения в аренду другим промпредприятиям запрещено. Банк может организовать проверку и в случае выявления нарушений пересчитать ставку.