Одна из популярных услуг нашего Центра – подбор земли под производство в Московской области. Мы мониторим самые адекватные предложения земли промназначения на популярных классифайдах – Авито и Циан, отсматриваем предложения земельных участков по льготным программам, а также интересные объекты, появляющиеся на открытых торгах.
Из последних тенденций обращает на себя внимание рост популярности торгов правом аренды земельных участков в Подмосковье.
Объясняется это, в первую очередь, возможностями льготного выкупа земли: завершив стройку, предприниматель имеет право обратиться за выкупом земельного участка под возведенным объектом недвижимости. В силу закона такой выкуп в Московской области возможен без проведения торгов, за 15 % кадастровой стоимости (для некоторых категорий собственников и того меньше). При этом оснований для отказа в таком выкупе не много.
Нельзя сказать, что областной портал торгов изобилует разнообразием земельных участков, но среди предлагаемых лотов периодически попадаются весьма неплохие объекты. Кроме того, как недавно сообщило областное Минимущество, в ближайшее время планируется существенно пополнить базу предлагаемых объектов за счет имущества, выявленного в ходе т.н. «самообследования» муниципалитетов. В заявленном объеме, а это более 5 900 объектов, присутствует и свыше 3 000 земельных участков.
Наблюдая за торгами последние полгода-год, мы обнаружили интересную аномалию.
Выставляется на торги земельный участок промназначения, расположенный где-нибудь недалеко от ЦКАД. Площадь – до 0,3-1 га, срок аренды стандартный – 13 лет. Цена может быть разная, но пусть будет, предположим, 750 000 руб. в год. Предложение привлекательное, в торги набегает довольно много участников, ожидается существенный рост начальной цены.
В торгах цена действительно растет. И не просто растет – улетает в космос. С 750 тыс.руб. вырастает до 75 млн.!
Видя такие кульбиты, начинаешь задаваться вопросом: а в чем суть? Конечно, цена 750 тыс.руб. для удобного участка без значимых обременений весьма скромная. Учитывая вышеуказанную возможность выкупа участка после стройки за 15 % кадастровой стоимости, цена, конечно должна была очень серьезно вырасти. Но в 100 раз?! Надо ведь еще построиться, а это от года до трех лет. Пусть даже рассчитываешь построиться за год, все равно пока дойдешь до выкупа, отдашь за аренду 75 млн. При этом аналогичные предложения на рынке стоят 30-50 млн.руб. На участке клад что-ли зарыт?
Как выясняется, все прозаичней.
В апреле 2022 года было принято Постановление Правительства РФ «Об особенностях регулирование земельных отношений в РФ в 2022-2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности и размере такой платы». Смысл постановления – поддержка граждан и предпринимателей через льготное предоставление земли и льготную арендную плату. Именно этому постановлению обязана своим возникновением и программа Московской области «Земля за рубль», рассчитанная на поддержку импортозамещения.
В декабре 2022 года в часть «а» пункта 1 постановления были внесены изменения, в соответствии с которыми «допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом РФ, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ……. производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса РФ, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка».
Другими словами, чтобы рассчитывать на выкуп участка без торгов, строить на нем ничего не обязательно, нужно только заявить, что собираешься построить какое-то производство. Выиграл в торгах, быстро подготовил какое-то обоснование и подался на выкуп. При должной оперативности весь процесс, от победы на торгах до получения права собственности на участок, может занять 1-2 месяца. А это уже совсем другой расклад. За аренду придется отдать уже не 75, а 12 млн.руб. Выкупать, правда, придется по полной кадастровой стоимости, но она для таких участков, как правило, существенно ниже рыночной. Предполагаем, что экономия за счет такого выкупа может составлять от 30-50 % рыночной стоимости земли. Может и больше.
Указанная преференция, очевидно, была принята и направлена на развитие приоритетных отраслей, в первую очередь производства, ставшего критически важным после начала СВО и последовавшего шквала санкций. Вопрос только в том, все ли предприниматели, которых планировалось таким образом поддержать, знают об этом? Не припомним, чтобы такая возможность более-менее широко озвучивалась в публичной сфере. Все как-то проходит в тени: кто успел, тот и съел.
Смущает еще, конечно, формулировка «допускается». По каким критериям выкуп допускается, а по каким нет – никем не установлено. Предполагаем, конечно, что основной критерий – важность проекта для экономики, подкрепленная каким-то бизнес-планом, который и оценивается чиновниками при принятии решения о предоставлении земельного участка претенденту. Но это все предположения, официального регламента нет. Во всяком случае мы его не нашли, если кто знает – подскажите. И вот эта непрозрачность, конечно, оптимизма не добавляет. Особенно на фоне историй, когда и положенное по закону-то никто предоставить не спешит.
Тем не менее, обращаем внимание предпринимателей на такую возможность. Действует она, правда, до 1 января 2025 года, но возможно будет продлена.