Получение разрешения на строительство

Оформление проектной документации

Итак, после приведения в соответствие с предполагаемыми целями строительства правоустанавливающих документов и проведения инженерных изысканий, результаты которых подтверждают возможность строительства, необходимо оформить проектную документацию, на основании которой будет осуществляться строительство. В целях подготовки проектной документации необходимо обратиться в проектное бюро (компанию). Разработанная проектная документация должна содержать:

• пояснительную записку,
• архитектурные решения,
• конструктивные и объемно-планировочные решения,
• сведения об инженерном оборудовании и инженерно-технических сетях,
• проект организации строительства,
• мероприятия по охране окружающей среды, пожарной безопасности, обеспечению доступа инвалидов,
• мероприятия по обеспечению энергоэффективности, смету на строительство.

Получение положительного заключения экспертизы проектной документации (при необходимости)

В определенных случаях проектная документация должна пройти экспертизу: государственную или частную, в зависимости от ситуации.
Госэкспертиза проводится в следующих случаях:

• сметная стоимость строительства подлежит проверке на предмет достоверности ее определения;
• по собственной инициативе застройщика или технического заказчика;
• объект реконструкции является культурным наследием регионального и местного значения; планируемый ОКС или объект реконструкции находится в границах особо охраняемых природных территорий; цель назначения объекта – размещение/обезвреживание отходов; строительство предполагается осуществлять на территориях двух и более субъектов Российской Федерации.

В остальных случаях можно проводить частную экспертизу. Частная экспертиза может быть проведена юридическим лицом, имеющим аккредитацию, сотрудники, которые проводят экспертизу, должны быть аттестованы. В отношении следующих объектов экспертиза не проводится :

• ИЖС, садовые дома; дома блокированной застройки (кол-во этажей – не более 3, домов в ряду – не более 10, строительство не за счет бюджетных средств);
• 1,2 этажные нежилые и непроизводственные ОКС не более 1500 кв.м.;
• 1,2 этажные нежилые производственные ОКС не более 1500 кв.м., не требующие установления санитарно-защитных зон/ санитарно-защитные зоны установлены буровые скважины.

Все заключения экспертизы вносятся в ЕГРЗ – Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации ОКС.

Согласование архитектурно-градостроительного облика объекта

После подготовки проектной документации необходимо согласовать архитектурно-градостроительный облик объекта. Это отдельная административная процедура. Заявление направляется в Мособлархитектуру. К заявлению необходимо приложить следующие разделы проектной документации:

• пояснительная записка;
• объемно-планировочные и архитектурные решения.

Срок рассмотрения – 10 рабочих дней. По итогам Мособлархитектурой будет выдано Свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта либо уведомление об отказе в согласовании.
Согласование можно оформить посредством портала госуслуг - https://uslugi.mosreg.ru/services/14801.

Не нужно согласовывать архитектурно-градостроительный облик, если для земельного участка не предусмотрен градостроительный регламент или не требуется получение разрешения на строительство, также данное требование не распространяется на государственные объекты.

Получение положительного заключения государственной экологической экспертизы

Государственной экологической экспертизе подлежит проектная документация в отношении:

• планируемых ОКС в границах особо охраняемых природных территорий федерального значения;
• особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, объектов обороны страны и безопасности в границах особо охраняемых природных территорий;
• ОКС  для утилизации ТКО, обезвреживания отходов;
• ОКС, относящиеся к I категории (оказывающие значительное негативное воздействие на окружающую среду);
• АЗС и складов ГСМ на территориях природных зон (Байкальской, Калининградской, Арктической).

Заключение Центрнедр

Если земельный участок, на котором планируется расположить ОКС не относится к землям населенных пунктов либо расположен за границами населенных пунктов, необходимо получить заключение Центрнедр об отсутствии полезных ископаемых на территории земельного участка. Получить заключение можно на портале госуслуг - https://uslugi.mosreg.ru/services/20835.

Заключение главного управления культурного наследия Московской области

Согласно позиции Мособлархитектуры необходимо также подготовить заключение главного управления культурного наследия Московской области об отсутствии объектов культурного наследия на земельном участке, на котором будет возводиться ОКС (об отсутствии необходимости проведения историко-культурной экспертизы). Услугу можно получить на региональном портале госуслуг - https://uslugi.mosreg.ru/services/20800. 

Получение согласия всех правообладателей

В случае реконструкции многоквартирного жилого дома необходимо получить решение собрания собственников МКД, если реконструкция приведет к уменьшению общего имущества – согласие всех собственников МКД.

Решение об установлении зоны особого использования

В определенных случаях зоны особого использования устанавливаются при строительстве или реконструкции заданий, сооружений на основании решения органа государственной власти, органа местного самоуправления. Лицо, которое планирует строительство в случае, если, в связи со строительством необходимо установление или изменение зоны особого использования территорий, должно обратиться в уполномоченный орган в целях принятия решения об установлении или изменении зоны особого использования.

Виды зон особого использования перечислены в Земельном кодексе РФ: зоны охраны объектов культурного наследия, придорожные полосы автомобильных дорог, зоны подтопления и др. Органы, принимающие решение об установлении зон особого определены в постановлениях Правительства РФ, регулирующих статус конкретной зоны особого использования. Соответствующее решение нужно оформить до получения разрешения на строительство. 

Оформление и получение разрешения на строительство

После прохождения указанных выше этапов, предпринимателю следует обратиться в Министерство жилищной политики Московской области в целях получения разрешения на строительство.
Услугу можно получить на РПГУ - https://uslugi.mosreg.ru/services/15561. 

Для получения необходимо заполнить заявление и загрузить скан-образы документов, полученных в ходе подготовки к оформлению разрешения на строительство (указаны выше).

Срок предоставления услуги – 5 рабочих дней.

---

Порядок обжалования незаконных действий (бездействия) органов власти

Досудебный порядок

Жалоба на действия (бездействия) сотрудников, осуществляемые в ходе получения услуги, может быть подана в орган исполнительной власти Московской области, принявший заявление о выдаче разрешения на строительство, на соответствующий орган – Губернатору Московской области. Жалоба рассматривается в течение 15 рабочих дней, в течение 5 рабочих дней рассматривается жалоба на отказ в приеме документов, опечатки в выданных документах. Об оставлении жалобы без рассмотрения заявителя должны уведомить в течение 3 рабочих дней.

Судебный порядок

В течение 3 месяцев решение об отказе в выдаче разрешения на строительство предприниматель может обжаловать в Арбитражный суд Московской области. Арбитражное дело рассматривается в течение 3 месяцев. Обязанность доказывания законности принятого решения лежит на органе государственной власти.

Иногда добиться своего получается только в суде.

Так, индивидуальный предприниматель Р. обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Минжилполитики в выдаче разрешения на строительство коневодческого комплекса. В уведомлении об отказе ведомство указало на отсутствие согласования Росрыболовства. Незначительная часть земельного участка, на котором планировалось строительство была занята водоохранной зоной. ИП направил письмо о согласовании строительства в Росрыболовство, указав при этом, что водоохранная зона не будет затронута в результате размещения объекта. Росрыболовство отказало в рассмотрении и согласовании обращения ИП, в связи с тем, что объект не окажет негативного воздействия на окружающую среду. В результате, суд признал незаконным отказ Минжилполитики в выдаче разрешения на строительство.