Параметры строительства

Градостроительный план

Строительство объекта предполагает получение разрешения на строительство, а затем по завершении работ – разрешения на ввод в эксплуатацию. Но прежде всего необходимо определить параметры  строительства. Незаменимым документом на этапе определения параметров строительства, да и в дальнейшем сыграет свою роль, - градостроительный план. Градостроительный план – документ, который выдает специально уполномоченный орган. Градостроительный план содержит информацию:

• о видах разрешенного использования (основных, условно разрешенных, вспомогательных) земельного участка (ЗУ);
• минимальных отступах от границ ЗУ при размещении объектов капитального строительства (ОКС), максимальном количестве этажей, площади ЗУ, которую можно застроить,
• об объектах культурного наследия, публичных сервитутах;
• о красных линиях (границах территорий общего пользования);
• о требованиях к архитектурно-градостроительному облику ОКС.

В Московской области выдачу градостроительных планов осуществляет комитет по архитектуре и градостроительству. Услугу можно получить через портал госуслуг - https://uslugi.mosreg.ru/services/6909.
Для получения услуги необходимо заполнить заявление, указав данные о земельном участке (адрес, кадастровый номер), о предполагаемом объекте строительства, и приложить документы, удостоверяющие личность/полномочия. Срок оказания услуги – 14 рабочих дней. 

Дальнейшие шаги 

Если вид разрешенного использования, особенности расположения земельного участка позволяют осуществить строительство необходимого объекта, то можно переходить к стадии оформления разрешения на строительство. Если нет возможности построить нужный объект, то необходимо установить пути решения проблемы.

1. Если не подходит вид разрешенного использования ЗУ, смотрим условные виды разрешенного использования (ВРИ). Если один из условных видов подходит, то необходимо изменить основной ВРИ. В таком случае придется подготовить заключение специализированной организации о соблюдении требований техрегламентов при будущем строительстве ОКС (такое заключение может подготовить любая фирма, осуществляющая экспертизу в сфере проектирования и аккредитованная Федеральной службой по аккредитации).

В Московской области разрешение на условно разрешенный вид использования выдает комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, а рассматривает данный вопрос комиссия по разработке ПЗЗ. Услугу можно получить через портал госуслуг - https://uslugi.mosreg.ru/services/19025.

Кратко схема получения разрешения выглядит так:

Срок предоставления услуги – 30 рабочих дней, однако стоит учесть, что в этот срок не включен период проведения публичных слушаний, который может занять до месяца.

2. Если условные виды разрешенного использования не подходят, можно попробовать внести изменения в Правила землепользования и застройки, которые содержат градостроительные регламенты. Внесение изменений в ПЗЗ может быть инициировано физическими и юридическими лицами. Предложение должно быть направлено в комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, сотрудники которого примут решение о подготовке проекта внесения изменений в ПЗЗ. Проект внесения изменений в ПЗЗ подготавливается Правительством Московской области за счет бюджета области. Проект внесения изменений в ПЗЗ должен соответствовать техрегламентам, генеральному плану соответствующего городского округа. В дальнейшем проект внесения изменений в ПЗЗ должен пройти процедуру публичных слушаний, утверждение местной администрации, рассмотрение на Комиссии по разработке и подготовке ПЗЗ и Градостроительном совете Московской области.

3. В некоторых случаях необходимо внесение изменений в генеральный план населенного пункта, содержащий карту функциональных зон городского округа. Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области оказывается государственная услуга «Принятие решения об учете предложений физических и юридических лиц в проекте внесения изменений в генеральный план городского округа Московской области». Заявление можно подать на портале Госуслуг -https://uslugi.mosreg.ru/services/20725https://uslugi.mosreg.ru/services/20725.

4. Если не подходят параметры строительства, указанные в градостроительном плане (отступы от границ участка, процент застройки, этажность) можно попробовать получить разрешение на отклонение от разрешенных параметров строительства. Государственная услуга оказывается комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области. Срок – 30 рабочих дней. Для получения услуги необходимо предоставить документ, подтверждающий невозможность осуществления строительства в рамках допустимых параметров.

Инженерные изыскания

Помимо юридической стороны – изучения наличия правомочий на возведение желаемого объекта, необходимо изучить фактическую возможность осуществления строительства (в будущем это будет необходимо и при подаче документов) – позволяют ли особенности местности возвести необходимый объект.

Инженерные изыскания проводятся в соответствии с постановлением Правительства РФ от 19 января 2006 года № 20.

Основные виды инженерных изысканий:

1. Инженерно-геодезические изыскания
2. Инженерно-геологические изыскания
3. Инженерно-гидрометеорологические изыскания
4. Инженерно-экологические изыскания
5. Инженерно-геотехнические изыскания

Специальные виды инженерных изысканий:

• Геотехнические исследования
• Обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций
• Поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения
• Локальный мониторинг компонентов окружающей среды
• Разведка грунтовых строительных материалов
• Локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод.   

По итогам подготавливается документ о результатах проведенных инженерных изысканий. Результаты изысканий станут основой для подготовки проектной документации.

Планировка территории

Иногда возникает ситуация, когда указанный в правоустанавливающих документах ВРИ нельзя изменить, например если Ваш земельный участок оказался в границах зоны комплексного устойчивого развития территорий. Оказавшись в такой ситуации, Вы даже не сможете получить градостроительный план земельного участка, поскольку в отношении зон КУРТ действует особый правовой механизм застройки. Строительство на такой территории может осуществляться только после подготовки и утверждения в установленном порядке проекта планировки территории (проекта межевания – при необходимости).

В таком случае прежде всего будет необходимо получить решение Минжилполитики Московской области о начале подготовки правил планировки территории. Получить такое решение можно через региональный портал госуслуг - https://uslugi.mosreg.ru/services/14834. Для этого нужно будет заполнить заявление и подготовить эскиз предполагаемых объектов строительства. Далее, заявление будет рассмотрено на Градсовете Московской области. В случае одобрения Мижилполитики будет принято решение о начале подготовки проекта планировки. Следующим этапом должна стать подготовка проекта планировки территории. Однако прежде нужно провести процедуры аналогичные тем, что проводились при получении разрешения на строительство: провести инженерные изыскания, получить технические условия. Затем подготовить непосредственно проект планировки территории.

Утверждение проекта планировки территории также осуществляется Минжилполитики МО в виде госуслуги https://uslugi.mosreg.ru/services/20751. Заявитель заполняет заявление и прикладывает проект планировки. Если проект планировки предусматривает жилищное строительство, то он рассматривается на Градсовете Московской области. По итогам рассмотрения заявления Минжилполитики принимает решение об утверждении проекта планировки либо об отказе.

В любом случае при принятии решения о начале подготовки документов, нужно учитывать вероятность отказа в предлагаемой планировке территории. В частности, Минжилполитики может отказать в связи с тем, что предполагаемая планировка не соответствует концепции развития территории, поэтому предварительно желательно найти и изучить Решение муниципалитета о комплексном развитии территории.