Ход строительства и ввод в эксплуатацию

Подготовка рабочей документации

Строительство осуществляется на основании рабочей документации. Рабочая документация разрабатывается на основании проектной, и содержит текстовую, графическую части (либо представляет собой информационную модель). По сути, рабочая документация представляет собой детализацию проектной документации.

Ведение исполнительной документации

Обязательным условием осуществления строительных работ является ведение исполнительной документации. Исполнительная документация отображает реализацию проектной и рабочей документации на практике. В состав исполнительной документации входят:

• акты освидетельствования геодезической разбивочной основы объекта, разбивки осей объекта;
• акты освидетельствования строительных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения;
• общий и специальный журналы производства работ;
• документы, подтверждающие проведение контроля качества строительных материалов;
• результаты экспертиз, обследований, исследований, проведенных в ходе контроля выполнения работ;
• акты освидетельствования скрытых работ;
• комплект рабочих чертежей с пометками о соответствии выполняемых работ проектной документации;
• замечания застройщика, технического заказчика.

Строительный контроль

Строительный контроль проводится застройщиком или заказчиком. Строительный контроль, осуществляемый подрядчиком, включает в себя: 

• проверку качества материалов, 
• соблюдения технологических этапов проведения работ, 
• проведение освидетельствования скрытых работ, 
• приемку законченых работ и др. 

Заказчик осуществляет проверку полноты соблюдения сроков проведения работ, складирования и хранения строительных материалов подрядчиком, проведения подрядчиком контрольных мероприятий при выполнении работ, проводит совместно с подрядчиком освидетельствование скрытых работ, проверку совместно с подрядчиком соответствия законченного объекта проектной, рабочей документации, градостроительному плану.

Входной контроль осуществляется до применения строительных материалов в процессе строительства и подразумевает проверку документации поставщиков на предмет ее соответствия проектной и рабочей документации, стандартам и сводам правил. Действующим законодательством установлены нормативы количества специалистов, осуществляющих строительный контроль нормативы затрат, на строительный контроль.

Внесение изменений в разрешение на строительство

В процессе строительства может возникнуть необходимость внесения изменений в разрешение на строительство. Изменения в разрешение на строительство можно внести в следующих случаях:

1. объединение земельных участков, в отношении которых или одного из которых выдано разрешение на строительство;
2. раздел, перераспределение земельного участка или выдел из земельного участка, в отношении которых выдано разрешение на строительство;
3. приобретение физическим или юридическим лицом прав на земельный участок, в отношении которого прежнему правообладателю земельного участка выдано разрешение на строительство;
4. необходимость продления срока действия разрешения на строительство;
5. подготовка проектной документации объекта капитального строительства, в которую внесены изменения, в том числе на основании предоставленного градостроительного плана земельного участка, выданного после получения разрешения на строительство, при этом такой градостроительный план должен быть выдан не ранее чем за 3 (три) года до дня направления Заявления о внесении изменения в разрешение на строительство;
6. техническая ошибка в разрешении на строительство.

Внесение изменений в разрешение на строительство оформляется в том же порядке, что и разрешение на строительство.

Государственный строительный надзор

В подразделе, посвященному получению разрешения на строительство, мы упомянули ОКС, в отношении которых должно быть получено заключение государственной экспертизы проектной документации. На протяжении всех этапов строительства этих объектов будет осуществляться государственный строительный надзор (госстройнадзор). В ходе строительства застройщик должен направлять извещения в Главное управление государственного строительного надзора Московской области (Главгостройнадзор):

• о начале строительства;
• о внесении изменений в проектную документацию;
• о возникновении аварийной ситуации;
• о вознобновлении строительства в случае приостановки;
• о консервации ОКС;
• о сроках завершения работ, подлежащих проверке.

После получения извещения о начале строительства Главгостройнадзор составляет план проверок застройщика. По завершении работ Главгостройнадзор проведет итоговую проверку и выдаст акт. Выявленные в ходе проверки и отраженные в акте замечания необходимо устранить, в ином случае не получится оформить заключение Главгостройнадзора о соответствии ОКС проектной документации и техрегламентам, которое входит в пакет документов при получении разрешения на ввод в эксплуатацию ОКС.

Технологическое присоединение

После получения технических условий и монтажа коммуникаций необходимо заключить договоры технологического присоединения (электро-, газо-, тепло-, водоснабжения). Акты подключения понадобятся в дальнейшем для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В порядке аналогичном получению техусловий  можно подать через портал госуслуг заявление о техприсоединении ко всем необходимым инженерно-техническим сетям. Подробнее о процедуре технологического присоединения смотрите в соответствующих подразделах:

• техприсоединение к газу; 

• техприсоединение к электросетям; 

• техприсоединение к теплоснабжению; 

• техприсоединение к водоснабжению и водоотведению.

Приемка ОКС

Распространенной является ситуация, когда строительство осуществляет подрядная организация. В таком случае застройщик должен провести приемку работ. Приемка работ осуществляется застройщиком (заказчиком). По итогам стороны составляют акт. Как правило стороны заполняют акт по форме КС-11 (Постановление Госкомстата России от 30.10.97 № 71а) либо КС-2, утвержденной Постановлением Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100, хоть в настоящее время эта форма не является обязательной. Акт заполняется на основании журнала работ, о котором мы говорили выше.
Также стороны подписывают:
- акт о соответствии ОКС параметрам проектной документации и требованиям энергоэффективности. Акт подписывается застройщиком, если заключен договор строительного подряда – заказчиком и подрядчиком;
- схему расположения ОКС, инженерно-технических сетей.

Технический план

Ввод в эксплуатацию

После прохождения всех указанных выше процедур необходимо собрать полученные документы и подать заявление о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Услуга доступна на портале РПГУ - https://uslugi.mosreg.ru/services/15562.

Срок предоставления услуги – 5 рабочих дней.

После оформления акта на ввод в эксплуатацию застройщик сможет зарегистрировать объект в Росреестре (ЕГРН), после чего строение станет объектом гражданского оборота. 

Обжалование незаконных действий (бездействия) органов власти на этапе ведения строительства и получения акта о вводе в эксплуатацию осуществляется в том же порядке, что и при получении разрешения на строительство.