Выбираем площадку под бизнес в Подмосковье: критерии, можно ли сэкономить, частые ошибки предпринимателей

Коммерческая недвижимость в Московской области является одним из самых динамичных сегментов рынка недвижимости и весьма привлекательна для инвестиций и роста компании. Однако для удачной сделки необходимо тщательно анализировать предложения на рынке, учитывать особенности спроса в каждой из категорий и избегать распространенных ошибок. Все вместе это позволит найти оптимальные условия и успешно развивать свой бизнес в регионе. Ниже разбираемся в деталях.

Как бы странно это ни звучало, частая проблема при выборе коммерческой недвижимости - большое количество предложений на рынке. Для того чтобы ориентироваться в этом многообразии, следует определить свои приоритеты и сформулировать четкие критерии отбора. Посмотрим, что необходимо принять во внимание:

1. Категория недвижимости. Например, вы можете искать офисное помещение, торговую площадь, производственную или складскую недвижимость, отдельно стоящее здание для гостиницы или общепита, землю под застройку или сельскохозяйственную деятельность. Каждая из категорий имеет свои особенности и множество тонких нюансов. Естественно, здесь основываемся на сфере, целях и задачах вашего бизнеса, если вы ищете площадку для себя. Или же исходим из тенденций рынка и популярности объектов, если присматриваете объект для инвестирования.
   
   
2. Расположение объекта. Один из основных параметров, на который мы советуем обращать внимание. Правильное расположение, продуманность транспортной доступности и будущей логистики, учет автомобильного и пешеходного трафика, имидж района, конкуренция в округе и соседи чаще всего оказывают решающее действие в вопросах привлечения покупателей, оптимизации затрат и себестоимости продукта или услуги и напрямую влияют на успех или провал вашего предприятия.
   
   
3. Вид разрешенного использования земельного участка. Вполне возможно вы захотите в дальнейшем реконструировать объект или достроить дополнительные площади. Чтобы не столкнуться с отказом в выдаче разрешения на строительство по основанию несоответствия планируемого строительства, рекомендуем сразу разобраться с видами разрешенного использования земли: допускают ли они строительство недвижимости нужного вам назначения. Не забывайте, что вид разрешенного использования – не что-то «отлитое в граните». Если правила землепользования и застройки допускают такую возможность, то установленный вид разрешенного использования можно и поменять.
   
   
4. Покупка или аренда? Неочевидный вопрос, ведь решается он не только и не столько наличием необходимых финансовых ресурсов на момент. Как правило, покупать недвижимость специалисты советуют при размещении производственных линий, наличии сложно выполнимых требований к объекту или необходимости уникального дорогостоящего интерьера, например, при открытии гостиницы. То есть в том случае, если съезжать и менять помещение для бизнеса вам в итоге будет значительно дороже, чем его купить или построить для себя, выбираем вариант с правом собственности или долгосрочную аренду. Предприятия сферы услуг или ритейл, как правило, прибегают просто к аренде.
   
   
5. Состояние объекта недвижимости и его технические характеристики. Например, готовый ремонт и наличие инфраструктуры? В данном случае определяем, что критично для функционирования бизнеса, что дешевле искать в уже готовом варианте, а во что можно вложиться самому. Скажем, наличие нужной инфраструктуры, особенно для производственных объектов – ощутимая проблема в Московской области. В некоторых ситуациях обеспечение нужными инженерными сетями может вылиться в затраты, сопоставимые со стоимостью земельного участка, где предполагается развернуть строительство.

Возьмем, к примеру, индустриальные парки Подмосковья – формат, стремительно набирающий обороты в последнее время. Сейчас в регионе их заявлено уже более ста, при этом каждый из объектов находится в разном состоянии и степени готовности. Есть и действительно качественные площадки с подведенными инженерными сетями, современным дизайном помещений и всеми условиями для бизнеса: наличием систем кондиционирования, связи и безопасности. Правда, зачастую их отличает заоблачная цена. Есть и земельные участки без каких-либо коммуникаций или территории старых советских предприятий, требующие фундаментального ремонта. Найти что-то действительно хорошее и по приемлемой цене в этом случае – это практически искусство. Ну, или большой опыт и везение. На нашем сайте вы можете найти карту индустриальных парков – рассмотреть каждый объект с точки зрения его локации и инфраструктуры и выбрать нужное.

***

Для того, чтобы сэкономить при покупке или аренде коммерческой недвижимости в Московской области и избежать ошибок, рекомендуется следовать нескольким простым правилам. Во-первых, необходимо провести тщательный анализ рынка и определить свои потребности и возможности. Во-вторых, желательно обратиться за помощью к профессионалам. В-третьих, внимательно изучить условия сделки, не совершать спонтанные действия и не соглашаться на компромиссы, которые могут привести к финансовым потерям в будущем.

Несколько советов, где и как можно найти объекты по очень хорошей цене

Списки имущества для льготной аренды малому бизнесу. Меры государственной поддержки малого бизнеса предполагают, в том числе, возможность аренды недвижимости из определенного списка на выгодных условиях. Списки эти, мягко говоря, не очень объёмные, всего несколько десяткой объектов по каждому муниципальному образованию, но, тем не менее, если вы ограничены в бюджете, рекомендуем их тщательно изучить и поискать подходящий объект там. Из минусов: списки зачастую содержат мало информации и приглянувшийся объект может быть уже сдан кому-то в аренду. Высока также вероятность, что объект будет не в очень хорошем техническом состоянии и, скорее всего, потребует значительного ремонта. Особенно это касается объектов по программе «Недвижимость за рубль», которая и была запущена, чтобы сдать в льготную аренду бизнесу государственное и муниципальное имущество в обмен на обязательство проведения ремонта, зачастую капитального.

Недвижимость, выставленная на торги при банкротстве физических лиц или организаций. Тут тоже есть возможность найти очень хорошее предложение по цене значительно ниже рынка.

Торги имуществом банкротов проводятся через электронные площадки, наделенные правом проводить торги по закону о банкротстве. Процесс проведения торгов включает размещение информации о лотах, подачу заявок на участие, проведение аукционов и подведение итогов. Впрочем, наиболее интересные цены на объекты торгов возникают не в процессе аукционов (там они зачастую завышены), а в процессе т.н. «публичного предложения», когда цена на предмет торгов последовательно снижается на протяжении нескольких недель. Информацию о предстоящих торгах имуществом банкротов можно найти на официальных сайтах и специализированных площадках.

Как уже говорилось, через торги имуществом банкротов часто можно приобрести недвижимость или другое имущество по более низкой цене, чем на рынке, так как продавец заинтересован в его быстрой реализации. При правильном подходе такой способ приобретения недвижимости может быть весьма эффективным и выгодным. Однако очень важно тщательно изучать условия торгов, правовую историю и техническое состояние имущества, поскольку при покупке банкротного имущества могут возникать риски дальнейшего оспаривания торгов и, при самом неприятном исходе, обязанности по возврату имущества обратно в конкурсную массу банкрота. При этом такой возврат имущества совершенно не обязательно будет сопровождаться возврату уплаченных за него денег: они могут быть уже потрачены на расчеты с кредиторами. Проконсультироваться по деталям приобретения имущества на торгах по банкротству можно со специалистами нашего Центра.

Менее престижные или удобные для доступа/логистики районы и помещения. Цена покупки или аренды будет значительно ниже. При этом необходимо взвешенно подходить к плюсам и минусам: что сэкономите и с какими затратами столкнетесь в дальнейшем.

Если речь идет о поиске офисного помещения, в условиях небольшого бюджета рекомендуем обратить внимание на аренду кабинетов в коворкинговых пространствах: они в Подмосковье тоже есть, карту можно посмотреть на нашем сайте. Возможность аренды рабочего места на гибких условиях, оборудование для проведения совещаний и мероприятий, а также совместное использование общих зон – все это делает коворкинги очень привлекательными для стартапов, фрилансеров и компаний с небольшим штатом.

Обзор основных тенденций рынка коммерческой недвижимости Подмосковья 

Эксперты рынка выделяют следующие тренды:

• Дальнейший рост спроса на недвижимость. С уверенным экономическим развитием и инвестиционной активностью, спрос на коммерческую недвижимость в Московской области (а значит, и цены на нее) будет оставаться высоким.
  
  
• Увеличение инвестиций в производственные объекты. Под воздействием государственных программ по развитию отечественного производства и привлечения инвестиций, спрос на производственные объекты также будет на подъеме.
  
  
• Рост интереса к земельным участкам промназначения. Поскольку готовые производственные площади уже начинают стоить денег, совершенно неподъемных для малого бизнеса, многие предприниматели рассматривают в качестве приоритета покупку земельного участка с дальнейшим самостоятельным строительством на нем нужного объекта производственно-складской недвижимости.