Как и зачем бороться с кадастровой стоимостью в 2023

Все чаще слышится критика в сторону системы налогообложения страны. Одним не нравится, что увеличилась акциза на алкоголь, другим на топливо. Мы же хотим поднять тему налогов, которые так или иначе затрагивают всех граждан, проживающих в нашей стране. Речь пойдет о налоге на имущество и земельном налоге, а конкретно о кадастровой стоимости в них.

Для многих это всего лишь графы в «платежке», которые нужно оплатить в конце года. Но люди, которые детально погрузились в вопрос, сейчас оспаривают величину этих налогов в судах. Почему так?

Берем выдержку с одного из федеральных ресурсов: «Важную роль в формировании бюджетов всех уровней играют: земельный налог, налог на имущество и арендная плата. Они, в свою очередь, напрямую зависят от кадастровой стоимости недвижимости».

Значит, если кадастровая стоимость настолько важна для земельного и налога на имущество, за счет которых пополняется федеральный бюджет, наверное, и отношение к ней соответственное. Грамотные специалисты скрупулезно высчитывают стоимость по детально расписанному регламенту. Уполномоченный государственный орган контролирует весь процесс чтобы у налогоплательщиков не возникало никаких претензий.

Если у кого-то было такое впечатление, то этот материал его изменит.

Минутка истории

Первые зачатки земельного налога на Руси появились еще во времена Рюриковичей. Поскольку практически в каждом доме стояла печка, то единицей налогообложения выступал «дым», то есть дом (не путать с налогом на дымовые трубы при Петре Первом). Тогда «недвижимость» и в меньшей доле земля поселения выступали основным источником дохода.

Приблизительно с XIII в. до середины XVII в. единицей обложения земли стала выступать соха. Размер сохи зависел от размера земельного участка ее владельца и также мог отличаться в разы в зависимости от региона. В этот период (1592-93 г.г.) произошла первая опись земель Московского государства дополнительной целью которой было определить платежеспособность населения.

Один из первых механизмов оптимизации налогообложения
В 1649 году соху заменили на подворное обложение, т.е. налогом облагались крестьянские дворы, как они огорожены забором. Один забор – один двор – один подворный земельный налог. Родственники и просто соседи быстро смекнули это дело и просто объединяли свои дворы единым забором.

В Российской Империи при Павле I земельный налог стал уже разделяться в зависимости от количественных и качественных характеристик земли, а также доходов ее владельцев.

В советское время был отменен поземельный налог, на смену ему, вплоть до 1981 года, пришли сельскохозяйственный налог и земельная рента. Именно земельная рента исчислялась по числу квадратных метров площади земельного участка. Указом Президиума ВС СССР от 26.01.1981 «О местных налогах и сборах» земельная рента была преобразована в земельный налог, где были назначены более низкие ставки.

В истории современной России важную роль играет Закона РСФСР от 11 октября 1991 года № 1738-1 «О плате за землю», который устанавливал, что использование земли в РСФСР (РФ) является платным, а формой платы за землю, наряду с арендной платой и нормативной ценой земли, является земельный налог. После его принятия началась борьба за землю.

Как землю делить будем?

В контексте нашей истории важно понимать, что из себя сейчас представляет земельный налог:

Земельный налог = Кст x Д x Cт x К

Кст – кадастровая стоимость
Д – размер доли в праве
Ст – налоговая ставка в регионе
Кв – коэффициент владения

В последнее время больше всего вопросов вызывает именно кадастровая стоимость. А что же с ней не так?

Сперва земельным фондом нашей страны руководили отдельные органы: Минсельхоз, Министерство ЖКХ, Государственный строительный комитет. В 1993 году большая часть обязанностей от этих организаций перешла в Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (или Роскомзем).

Роскомзем стал центральным органом федеральной исполнительной власти, осуществляющим государственное регулирование и межотраслевую координацию по вопросам земельных отношений и использования земельных ресурсов. Комитет обеспечивал защиту прав граждан на землю, осуществлял кадастровую оценку для установления обоснованного размера платы за землю и других целей вплоть до 1999 года.

До 2001 года функционал на себя взял Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике (Госкомзем), который впоследствии был упразднен. Пальму первенства в земельном вопросе переняла Федеральная служба земельного кадастра России (или Росземкадастр), но ненадолго.

Уже в 2004 году выполнять государственную кадастровую оценку стало Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), кстати, под руководством Михаила Мишустина. Выполнить «пятилетку» Роснедвижимости тоже не удалось, т.к. в декабре 2008 года обязанности на себя взяла Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая совместила функционал трех ведомств: Росрегистрацию, Роснедвижимость, а также Роскартографию.

Правда многовато? И это мы перечислили только самые значимые Гос- и Рос-, а более мелких ведомств было гораздо больше. О том, что в начале 2000-х кадастровой оценкой занимались частные компании и физлица, «получившие специальные лицензии» (что по тем временам было не так сложно добиться), не стоит и говорить.

Как думаете, что объединяло все эти государственные организации? Правильно: отсутствие единой методологии определения кадастровой стоимости. Каждая новая организация считала ее по-своему.

УРА! Проблема решена. А нет.

Вот он, пришел Росреестр, который решит все проблемы, устранит недостатки, и мы забудем те смутные времена, когда вы платите одну кадастровую стоимость, а такой же предприниматель через пару улиц от вас платит в разы меньше. Но нет, пока революции не случилось.

В плане оценки кадастровой стоимости можно выделить два этапа. Первый – до 1 января 2017 года. Тогда массовую государственную кадастровую оценку проводили независимые оценочные компании, которые выигрывали тендер. В подавляющем большинстве случаев это приводило к различным нарушениям прав владельцев имущества при проведении оценки. С 2011 по 2017 в судах было инициировано 47 661 споров о неверно внесенной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, по информации официального сайта Росреестра из них полностью удовлетворены или удовлетворены частично 36 262 иска.

Второй этап – с 1 января 2017 года, который связан с вступлением в силу Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Согласно которому правами по определению кадастровой стоимости наделяются государственные бюджетные учреждения (ГБУ). При этом по тем же данным Росреестра за этот период, вплоть до 2023 года, в суд поступило 105 763 иска, из которых удовлетворены или частично удовлетворены 56 993.

Какой вывод можно сделать из этих цифр, кроме того, что нашим судам действительно есть чем заняться? Так это то, что система оценки кадастровой стоимости до сих пор не налажена. В большинстве случаев после оценки ГБУ кадастровая стоимость объекта недвижимости становилась выше рыночной.

Рыночная или кадастровая

При определении кадастровой стоимости недвижимости учитываются такие факторы как:
— категория и тип недвижимости
— форма собственности
— назначение
— площадь
— местоположение
— экономическая ситуация в регионе

Если речь не о земле:
— год постройки
— материалы, из которых он построен
— степень усталости (износа)
— наличие и вид инженерных коммуникаций

Но есть еще и рыночная стоимость, которая учитывает гораздо больше факторов: инфраструктуру, техническое состояние, состояние электросети, планировку, отделку, этажность объекта и этаж, на котором он расположен… Вплоть до стороны, на которую выходят окна.

Почему кадастровая стоимость становится выше рыночной

Государственная переоценка кадастровой стоимости проводится не чаще одного раза в 4 года, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не чаще одного раза в 2 года. Организованная комиссия от ГБУ собирает ряд данных по исследуемым объектам и проводит оценку кадастровой стоимости по вышеуказанным критериям. Также ГБУ могут инициировать внеочередную (негосударственную) оценку объекта для уточнения изменений технических характеристик объекта недвижимости. Это процедура проверки сведений, содержащихся в ЕГРН, на соответствие сведениям, указанным в технической документации объекта недвижимости.

Звучит вроде все хорошо. Если у вас не увеличилась площадь за счет пристройки, рядом не открылась новая станция метро, и вы не обновили систему коммуникаций, то кадастровая стоимость не должна сильно возрасти. За исключением регулярного увеличения стоимости на величину налоговой ставки:

• 0,1% — для квартир, комнат, долей в них; домов; гаражей и машино-мест; недостроенных объектов; хозпостроек на участках ИЖС или ЛПХ
• 0,5% — нежилые помещения, технические здания
• 2% — жилье стоимостью дороже 300 млн руб

Полный список налоговых ставок в конкретном регионе и городе можно узнать на сайте налоговой.

Т.е. в теории, если ваша недвижимость в 2019 году оценивалась в 7 млн, и с ней не произошло никаких кардинальных изменений за четыре года, то его кадастровая стоимость к 2023 году не должна возрасти до условных 10 млн, а рыночная остаться на уровне 7 млн. На практике получаем совсем обратный результат.

Кадастровая стоимость увеличилась на 222%. Пример обращения гражданина в ГБУ:

Основная причина, по которой между кадастровой и рыночной ценой возникает такая разница - кадастровая рассчитывается методом массовой оценки. Чтобы ее определить, берут большое количество объектов и используют стандартные методики и статистический анализ. При этом никак не учитываются индивидуальные характеристики. Грубо говоря, если две конкурирующие мойки с одинаковой площадью находятся в одном районе на центральной улице, то им могут присвоить одинаковую кадастровую стоимость. Даже несмотря на то, что одна из них располагается на охраняемой территории, а ко второй подъезд свободный.

Последняя переоценка кадастровой стоимости в Подмосковье

Последняя государственная переоценка стоимости земельных участков в Московской области прошла в 2022 году, а новая кадастровая стоимость объектов для начисления налога применена с 1 января 2023 года. Мы советуем вам, дорогой предприниматель, прямо сейчас уточнить стоимость своих объектов недвижимости. Сделать это можно на сайте Росреестра:
— по адресу объекта
— кадастровому номеру

Или можно получить выписку из ЕГРН.

Если после этого у вас появились вопросы по оценки стоимости, то первым делом уточните процедуру государственной кадастровой оценки (обратите внимание на дату, когда она проводилась), затем проверьте, когда в последний раз была инициирована проверка. Все это можно сделать на этой странице.

На чьей стороне Фемида?

Если вы считаете, что была допущена ошибка или кадастровая стоимость по отношению к рыночной сильно завышена, то вы можете оспорить цену. Оспаривать можно как в досудебном порядке - в комиссии по рассмотрению споров, так и сразу в суде.

До 2026 года все субъекты РФ должный перейти на новый порядок оспаривания, в рамках которого для установления кадастровой стоимости равной рыночной нельзя будет сразу пойти в суд без предварительного обращения в государственное учреждение, занимающееся оценкой кадастровой стоимости. Но на момент написания статьи Московская область, как и Москва, пока на новый порядок не перешли. Посмотреть какие субъекты РФ уже работают по новой схеме можно тут.

В рамках старого порядка, продолжающего пока действовать в Московской области, кадастровая стоимость может оспариваться по двум основаниям:

→ в связи с допущенными при определении кадастровой стоимости ошибками при составлении отчета;
→ в связи с несоответствием кадастровой стоимости рыночной.

→ Оспаривание кадастровой стоимости в связи с ошибками в отчете

Оспаривание кадастровой стоимости посредством исправления ошибок, в том числе методического характера, допущенных при определении кадастровой стоимости, происходит путем обращения в ГБУ МО «Центр кадастровой оценки»

Порядок подачи и требования к заявлению подробно описаны на сайте ГБУ.

Поскольку кадастровая стоимость применяется с 1 января года, следующего за годом ее определения, то при выявлении ошибки желательно обратиться в ГБУ с соответствующим заявлением до 31 декабря года, когда вступил в силу акт об определении кадастровой стоимости. Отчеты об определении кадастровой стоимости в открытом доступе не размещаются, но понять во сколько оценили ваш объект недвижимости можно, посмотрев результаты предварительной кадастровой оценки. В случае, если результаты явно расходятся с ожидаемыми, можно обратиться в ГБУ с заявлением о предоставлении разъяснений.

При обнаружении ошибок в определении кадастровой стоимости владельцу объекта недвижимости предоставляется возможность указать на ошибки при проведении оценки, а ГБУ, в свою очередь, примет решение о наличии или отсутствии ошибок и необходимости пересмотра кадастровой стоимости.

В 2022 году в установленный срок было подано 8 437 обращений с целью пересмотра итогов предварительной кадастровой оценки. Претензии по 3 354 из них были учтены (40%), после чего была произведена переоценка.

Решение ГБУ, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

→ Оспаривание кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости

При явном несоответствии кадастровой стоимости рыночной, владелец объекта недвижимости может обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию при Министерстве имущественных отношений Московской области, либо сразу подать в суд.

Обращение в комиссию
Для этого потребуются следующие документы:
— Заявление (пример заявления)
— Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости (получить ее можно тут)
— Копия договора купли-продажи или любое другое свидетельство о праве владения собственностью
— Отчет об оценке рыночной стоимости, который выполнила независимая оценочная кампании. Стоимость услуги такой кампании может варьироваться от 50 до 200 тыс. рублей в зависимости от сложности объекта оценки.

Отправить документы в комиссию можно лично и по почте. Или в электронном виде, через РПГУ, в таком случае потребуется квалифицированная электронная подпись. Комиссия рассмотрит заявление в течение 30 календарных дней.

Если комиссия примет решение об изменении кадастровой стоимости, то сама в течение пяти рабочих дней отправит в Росреестр копию своего решения и отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости. После этого новую стоимость внесут в ЕГРН.

Но, судя по результатам заседаний, комиссия при Министерстве имущественных отношений МО менее благосклонна к предпринимателям. Для примера возьмем один из протоколов за 2023 год:

ООО «Стилес» пытается установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной. Комиссия рассматривает документы, предоставленные сторонней компанией-оценщиком, и устанавливает, что одним из пунктов нарушения оценочного законодательства в РФ является:

В приведенном оценщиком скриншоте адресная строка отсутствует. Нарушение п. 11 ФСО №3, п. 22 ФСО №7.

Отсутствие url-адреса сайта на скриншоте не единственный пункт из претензий к отчету, но даже такие мелочи, как можно видеть, влияют на принятие решение. По итогу комиссия отклонила заявление.

Оспорить кадастровую стоимость в суде
Если комиссия отказала, и вы по-прежнему уверены в своей правоте, то вам дорога в суд. Для этого необходимо составить административное исковое заявление (пример заявления), собрать тот же пакет документов, что и для комиссии и заплатить госпошлину - 300 рублей за каждый оспариваемый кадастровый объект. Суд должен рассмотреть заявление в течение двух месяцев со дня его поступления.

Если суд вынес положительное решение об уменьшении кадастровой стоимости недвижимости, остается:

1. дождаться, пока оно вступит в силу (около 1 месяца после вынесения решения)
2. получить копию решения с отметкой канцелярии суда о его вступлении в силу
3. подать заявление в Росреестр на внесение изменений в кадастр (к заявлению необходимо приложить копию решения суда)

Росреестр вносит новые данные в свою базу в течение месяца с даты подачи заявления, после этого можно подавать заявление в налоговую - переплату по кадастру учтут в будущих платежах.

Практика показывает, что выиграть дело в Москве можно (в связи с трудностями получения такого объема данных по судам Подмосковья, рассматриваются именно суды Москвы). Статистика решений по делам «Об установлении рыночной стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости» за 2022 год:

Из 587 дел, вступивших в силу - удовлетворены 472 и 26 удовлетворены частично. В большинстве остальных случаев истцы отказывались от исков.

Но та же статистика показывает, что это долгий процесс:
За июль 2022 в судебном производстве зарегистрировано 348 дел. Из них 5 отказов в удовлетворении (истец проиграл) – 36 удовлетворены. По остальным на момент публикации статьи лишь назначена дополнительная судебная экспертиза.
Август: из 312 дел (0 отказов – 27 удовлетворены)
Сентябрь: из 282 дел (3 отказа – 62 удовлетворены)
Октябрь: из 294 дел (1 отказ – 24 удовлетворены)

Примеры решений суда:

Номер дела	Решение
3а-2905/2023 (3а-5180/2022)	Отказано
3а-2832/2023 (3а-5102/2022)	Отказано
3а-2799/2023 (3а-5063/2022)	Удовлетворено
3а-2669/2023 (3а-4902/2022)	Удовлетворено
3а-2659/2023 (3а-4880/2022)	Удовлетворено
3а-2656/2023 (3а-4876/2022)	Удовлетворено
3а-2647/2023 (3а-4867/2022)	Удовлетворено
3а-2646/2023 (3а-4865/2022)	Удовлетворено
3а-2641/2023 (3а-4860/2022)	Удовлетворено
3а-2640/2023 (3а-4859/2022)	Удовлетворено
3а-2639/2023 (3а-4858/2022)	Удовлетворено
3а-4890/2022	Отказано

Заключение

Высокая стоимость по кадастру сильно бьет по кошелькам предпринимателей, потому что она учитывается при расчете:
— налогов: на имущество/землю, подоходного и на прибыль при продаже недвижимости
— арендной платы (если арендные платежи рассчитываются от кадастровой стоимости)
— штрафов (прим.: за нецелевое использование земли)


Несмотря на то, что определением кадастровой стоимости уже много лет занимается одна государственная структура, проблем у нее все еще много. Практика показывает, что суды идут навстречу предпринимателям. Понизить кадастровую стоимость объекта до уровня рыночной возможно, но это не быстрый процесс. И каждый предприниматель решает для себя сам стоит ли оптимизировать налоги за счет этого или игра не стоит свеч.