Изъятие имущества для государственных и муниципальных нужд: особенности и нюансы

Открытие собственного предприятия или запуск филиала на новой локации всегда сопровождаются положительными эмоциями. Предприниматель видит, как растет его дело, преодолевает неизбежные сложности, ставит новые цели и готовится покорять вершины.

Однако случается так, что в один не очень-то прекрасный день владелец бизнеса получает уведомление с сообщением об изъятии его имущества в пользу государства или муниципалитета для реализации каких-то там нужд.

Ситуация хуже не придумаешь, а главное — вполне возможная. С этим столкнулась промышленная компания из Подмосковья, которая организовала производство на собственном земельном участке, но спустя время вынуждена была передать часть участка в собственность государства — для строительства дорожного моста.

Разумеется, в таких случаях владелец имущества получает компенсацию от власти в размере стоимости участка и суммы возмещения убытков. Вот только на практике эти деньги далеко не всегда покрывают убытки от изъятия. И остается только идти в суд, а этот процесс может изрядно затянуться. 

Поэтому в нашем сегодняшнем материале мы вплотную рассмотрим, когда и как производится изъятие имущества, на каких условиях и что за это причитается собственнику.

Почему могут забрать собственность?

Изъятие имущества для государственных и муниципальных нужд регламентируется  п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса и ст. 49 Земельного кодекса. Верховный суд поясняет эти положения следующим образом: «…под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности».

Таким образом, процедура изъятия инициируется только в исключительных случаях. К таковым относятся:

• выполнение обязательств по международным договорам;
• строительство или реконструкция объектов государственного значения
• комплексное развитие территории.

Первый пункт, стоит отметить, применяется нечасто, а вот по оставшимся уже сложилась судебная практика. Однако важно понимать, что во всех случаях согласие владельца не требуется, имущество могут изъять и в принудительном порядке. Как говорилось выше, собственнику компенсируют стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов, а также упущенную выгоду. Но все детали — сроки выплаты, размер и порядок возмещения — будет определяться судом.

Конечно, есть и альтернатива: в иных случаях собственник и исполнительный орган могут заключить соглашение, по которому владельцу бизнеса будет предоставлен другой участок, но соразмерный по стоимости. 

Так или иначе, но перед покупкой земельного участка будет нелишне оценить риски его изъятия. В этом поможет градостроительная документация — генеральные планы, правила землепользования и застройки, проекты планировки территории. Так, например, если через участок проходит планируемая железнодорожная линия, то этот фактор уже стоит расценивать как тревожный.

Кто отвечает за изъятие?

Вопросы изъятия собственности для государственных или муниципальных нужд находятся в ведении органов исполнительной власти соответствующего уровня: федерального, регионального или муниципального. 

Но тут нужно понимать, что инициаторами не всегда выступают именно они. В частности, соответствующее заявление могут подать организации, которые и претендуют на собственность. Существует целый перечень структур, утвержденный Правительством РФ. В него входят субъекты естественных монополий, недропользователи и компании, заключившие договор о комплексном развитии территорий.

После рассмотрения ходатайства и принятия положительного решения уполномоченный орган обязан известить о нем собственника имущества. В течение 10 дней он должен разместить соответствующую информацию на своем сайте и в местных СМИ, а также направить копию владельцу имущества (заказным письмом либо по электронной почте).

В последнем случае интересно то, что собственник считается извещенным, даже если не открывал письмо при том, что оно было доставлено по адресу. В обзоре судебной практики от 10 декабря есть интересный прецедент.

Администрация муниципалитета направила собственнику заказное письмо с уведомлением об изъятии, однако последний за ним не явился. Когда срок хранения письма истек, почта вернула его отправителю.

Казалось бы, человек даже не знал о принятом решении! Однако суд постановил, что контроль за корреспонденцией, направленной по месту регистрации и фактического проживания, целиком и полностью лежит на гражданине. Соответственно, все последствия отсутствия такового также несет он сам. А вот муниципалитет, в свою очередь, надлежащим образом исполнил обязанность по извещению собственника участка.

Однако есть и другой случай, когда уведомление об изъятии пришло не владельцу имущества, а другому гражданину — прежнему собственнику. В итоге суд решил, что несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию (то есть извещение правообладателя), влечет отказ госорганам в иске о выкупе.

Изъять нельзя оставить

Но что же делать, если пришло грозное уведомление об изъятии? Неужели нет никакого выхода? В данном случае речь стоит вести, скорее, о вариантах действий. Сложившаяся судебная практика, как правило, состоит из дел, когда оспаривалась сумма возмещения, а не сам факт. 

Однако совершенно точно не стоит опускать руки, важно бороться за свои права и имущество для малого бизнеса. И начать можно с оценки законности самого изъятия, точнее весомости доводов, на основании которых принято такое решение. Неправомерным будет изъятие в следующих случаях:

• неисключительная ситуация (имеется сравнимая по стоимости и срокам возможность строительства без изъятия собственности);
• отсутствие планируемых на изымаемом участке объектов в градостроительной документации;
• изъятие в интересах других частных субъектов, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества.

В последнем случае весьма показательным является прецедент, случившийся в 2019 году в Новосибирской области. Организация, занимающаяся сельских хозяйством, получила уведомление об изъятии нескольких земельных участков в пользу компании-недропользователя. Последняя владела лицензиями, в состав которых входили спорные земли.

Судебное разбирательство дошло арбитражного суда. Он, в свою очередь, установил, что наличие лицензии (с учетом разрешительного характера недропользования) предоставляет необходимые права добывающей компании, но не свидетельствует о направленности его действий на обеспечение общественных потребностей. 
При этом сам недропользователь не обосновал наличие государственных нужд.

Кроме того, суд отметил, что обеспечение продовольственной безопасности осуществляется за счет повышения плодородия почв, предотвращения истощения и сокращения площадей сельскохозяйственных земель и пахотных угодий (в соответствии со Стратегией национальной безопасности Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ). Таким образом, сельскохозяйственные угодья  имеют более высокий приоритет в использовании. На основании этих выводов суд признал недействительными приказы об изъятии земель.

Самое главное в оспаривании решения об изъятии — вовремя подать иск, то есть в течение трех месяцев с момента его принятия (п. 14 ст. 56.6 ЗК). Владелец имущества сам должен обратиться в суд, а не ждать соответствующего иска от госорганов. В противном случае суд будет рассматривать только вопрос о размере компенсации.

И в этом случае решение об изъятии может быть принято сразу, а вот спор о соразмерности выплат — выделен в отдельное производство. Чем это чревато, помимо однозначной потери собственности? Имущество будет изъято по предложенной цене, и только потом собственник — возможно! — получит доплату по решению суда. 

Компенсация: справедливость или выгода?

Состав компенсации за изъятое имущество регламентируется п. 1 ст. 281 ГК РФ. При этом выплата средств осуществляется за счет бюджета РФ либо организации, подавшей ходатайство об изъятии. Оценка, к слову, тоже проводится инициатором изъятия. Соответственно, вполне логично, что предложенное собственнику возмещение может оказаться меньше реальной стоимости имущества.

Как уже говорилось выше, компенсация должна включать рыночную стоимость имущества, упущенную выгоду и убытки, причиненные изъятием. Не помешает также сразу разграничить то, что не подлежит возмещению:

• стоимость объектов, построенных собственником самовольно;
• стоимость объектов, построенных после уведомления собственника об изъятии;
• стоимость сделок, заключенных после такого уведомления.

Что до стоимости имущества, то на практике оценщики зачастую допускают ошибки (или же идут на сознательные хитрости?), за счет которых она может быть снижена весьма существенно. Обескураженные внезапными событиями предприниматели могут согласиться на предложенную сумму и ухудшить свое положение. Хотя решения Верховного Суда РФ в спорных ситуациях не раз показывали, что компенсация должна восстановить потери, чтобы собственник мог вновь запустить бизнес. 

Поэтому так важно оспаривать оценку в судебном порядке. Вот лишь несколько хитростей, к которым могут прибегнуть оценщики имущества.

Сравнение с аналогичными объектами. На первый взгляд, все логично. Вот только стоимость похожих объектов может отличаться в зависимости от ситуации. Например, в 2016 году Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил, что ссылка на аналогичные объекты не является исчерпывающим доказательством. Дело в том, что участок изымался в районе возведения Крымского моста для строительства дороги. Российская Федерация приобретала участок на основе разработанной техдокументации и являлась гарантом спроса на землю. Таким образом, сложившиеся условия привели к искусственному завышению стоимости. 

Некорректное определение цели использования. В этом случае имущественные потери оцениваются на основе предполагаемого использования, а не актуального для собственника. На практике Арбитраж Поволжья не принял отчет оценщика, так как стоимость участка была рассчитана на основе того, что он предназначался для строительства дороги. В то же время владелец осуществлял на нем сельскохозяйственную деятельность. Разумеется, реальная стоимость земли отличалась от оценки эксперта.

Оценка только на основе документов. В такой ситуации не учитывается фактическое использование имущества, что ведет к снижению стоимости. Есть пример из практики, когда у собственника изъяли 13 участков с размещенными на них гаражами, в том числе переоборудованными под автосалон и магазин запчастей. Верховный суд счел неправильным расчет компенсации, так как нижестоящие инстанции не учли объем затрат на переоборудование гаражей.

Аналогичным образом обстоят дела с упущенной выгодой. Разница лишь в том, что здесь нет каких-то конкретных хитростей — просто некоторые обстоятельства деликатно упускаются, особенно когда речь идет о предпринимательской деятельности.

Владельцу в этом случае необходимо доказать не только наличие прав на недвижимость, но и сам факт ведения бизнеса, а также предоставить расчет доходов, которые он мог бы получить, и объем возможных расходов.

Предупреждён — значит вооружён

Если изъятие имущества неизбежно, то логичнее всего будет получить максимальное возмещение его реальной стоимости. Примеры выше доказывают, что это вполне возможно, а потому в спорных ситуациях стоит отправляться прямиком в суд. Ведь именно судебная экспертиза будет иметь решающее значение в порядке выявления как истинной цены недвижимости, так и объема упущенной выгоды и сопутствующих расходов. 

Поэтому с момента получения извещения об изъятии необходимо, повторимся, выявить сам факт его законности и при необходимости оспорить. Следующим шагом должна стать рыночная оценка размера компенсации, включающая все аспекты, в том числе использование для предпринимательской деятельности.

Когда придет предложение о выкупе с конкретным объемом компенсации — направить собственное. И если согласие не будет достигнуто, то… правильно! — идти в суд и ходатайствовать о назначении экспертизы.