Бесхозяйная недвижимость: решаем проблему

Иногда предприниматели сталкиваются с ситуацией, когда рядом с ними находятся неиспользуемые объекты недвижимости. При этом кому-то из них нужен земельный надел для расширения посевов, или для расширения производства стоящее рядом административное здание, или, может быть, земельный участок для инвестиционного проекта. А может, бесхозяйный объект вовсе и не нужен, но его неиспользование может причинить вред. Итак, если...

Нужно найти данные о собственнике

После принятия 518-ФЗ многие эксперты стали говорить о том, что органы местного самоуправления наделены полномочиями по выявлению собственников ранее учтенных объектов недвижимости.

Ранее учтенные объекты недвижимости — объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в ЕГРН, при этом отсутствует информация о их собственниках. Как правило, это лица, которые приобрели право собственности до 1998 года — момента, когда начал формироваться Единый реестр прав на недвижимое имущество.

Действительно, указанным выше законом к вопросам местного значения отнесено «принятие решений и проведение на территории поселения мероприятий по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости, направление сведений о правообладателях данных объектов недвижимости для внесения в Единый государственный реестр недвижимости».

Тем не менее, исходя из положений другого ФЗ — «О государственной регистрации недвижимости», выявление правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости не просто полномочия, а прямая обязанность органов МСУ.

В ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указаны мероприятия, который должны проводить органы МСУ в целях выявления правообладателей ранее учтенных земельных участков:

• анализ сведений, содержащихся в архивах и в распоряжении указанных органов;
• направление запроса в органы власти и организации, которые до 1998 года регистрировали право собственности;
• опубликование сведений о мероприятиях по выявлению правообладателей в источниках опубликования нормативных правовых актов, на официальном сайте, информационных щитах.

Таким образом, уже не нужно, как раньше, искать самим собственников, хотя скорее всего это будет оперативнее, учитывая существующие реалии. Но в любом случае вопрос установления собственников ранее учтенных объектов недвижимости не является повисшим в воздухе. Определены ответственные — соответственно, есть с кого спросить. В судебной практике нет примеров, чтобы кто-то обращался с административным иском о бездействии органов МСУ по этому вопросу.  

Можно посмотреть на ситуацию под другим углом: например, в рамках инвестиционного сопровождения, которое есть в каждом муниципалитете, можно узнавать в администрации об объектах, которые выявляют в рамках такой работы, и что-то для себя присматривать.

Искали, искали собственника и не нашли

Однако может быть такое, что все усилия по поиску собственников окажутся тщетны. В таком случае можно использовать правовой механизм признания вещи бесхозяйной.

Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что бесхозяйной вещью признается вещь, которая не имеет собственника, собственник которой не известен или отказался от собственности.

Бесхозяйные вещи принимаются на учет Росреестром по заявлению органа МСУ. По истечении года органы МСУ могут подать заявление о признании права муниципальной собственности на бесхозяйный объект.

В случаях, когда муниципалитет не осуществляет постановку бесхозяйной вещи на учет, чаще всего административные иски о бездействии местной администрации и обязании поставить вещь на учет подают представители прокуратуры, но бывают случаи, когда обращаются и предприниматели, и физические лица. 

Так, в 2021 предприниматели подали административный иск о признании действий префектуры г. Москвы незаконными и признании факта бесхозности расположенных поблизости с их объектами электрических кабельных сетей и трансформаторной подстанции, которые были нужны им при расширении бизнеса. До момента обращения предприниматели неоднократно направляли обращения в органы исполнительной власти г. Москвы, но не получили желаемого результата. Суд признал бездействие префектуры незаконным и обязал осуществить постановку электросетей и ТП на учет в качестве бесхозяйных.

Было ваше – стало наше

В отдельных случаях, действующее законодательство позволяет признать объект недвижимости, имеющий владельца, фактически бесхозяйным. Речь идет о земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. У них особая юридическая судьба. Они могут быть принудительно изъяты государством, если не будут использоваться по назначению. А вовлечение таких земель в оборот является одним из актуальных направлений государственной политики в области сельского хозяйства.

В Московской области эта работа проводится комплексно Управлением Россельхознадзора по городу Москва, Московской и Тульской областям и органами муниципального земельного контроля.

Органы муниципального земельного контроля выявляют земельные участки, заросшие деревьями, кустарниками и выдают предостережения собственникам этих земельных участков. Материалы выездных проверок направляются в Управление Россельхознадзора.

Управление после согласования с прокуратурой проводит контрольно-надзорные мероприятия. По результатам выдает собственникам земельных участков предписания. В случае неисполнения предписания земельный участок может быть изъят и в дальнейшем — после оформления в муниципальную или государственную собственность — реализован на торгах.

Предприниматели в случае необходимости получения такого земельного участка могут требовать от органов МСУ проведения мероприятий подобного рода либо, как говорили выше, узнавать о результатах такой работы в местных администрациях, дабы присмотреть участки, по которым можно поучаствовать в торгах.

Кроме того, 5 декабря 2022 года вступил в силу 507-ФЗ, которым были внесены существенные изменения в порядок изъятия неиспользуемых земель. Собственники должны понимать, что теперь земли сельхозназначения стало изымать проще. Изъять ЗУ можно, как мы и говорили выше, если он не использовался к моменту проверки, т.е. раньше нужно было провести несколько таких проверок. И самое главное, введена норма, принятия которой активно добивались субъекты РФ, — запрет на переход права собственности после установления факта использования земельного участка не по назначению, так как раньше нерадивые владельцы дарили или продавали участки, а органы исполнительной власти и земельного контроля в такой ситуации не могли предъявить претензии новому собственнику, ведь ГК РФ ему дано время на освоение земельного участка.

Суд в решении устанавливает начальную цену — либо рыночную цену, либо кадастровую стоимость.

Важно отметить, что лицо, которое приобрело земельный участок, изъятый по решению суда, должно приступить к его использованию в течение года, иначе участок может быть вновь изъят.

Таким образом, в целях поиска правообладателя можно написать обращение в местную администрацию для проведения соответствующих мероприятий — может быть, они уже и проводятся. Если поиски будут безуспешными, необходимо задействовать механизм признания вещи бесхозяйной. В случае с земельными участками сельхозназначения можно задействовать юридическую опцию изъятия необрабатываемого земельного участка. Нужно предусмотреть, что в любом случае после передачи в публичную собственность объект недвижимости будет выставлен на торги, победитель которых сможет осуществить выкуп муниципального имущества.

Подводя итог вышесказанному, мы хотим отметить, что в рассматриваемых примерах интересы предпринимателей пересекаются с интересами государства: бизнесу нужно получить объект недвижимости, а государству вовлечь неиспользуемые объекты в оборот в целях получения дополнительных налогов и, как следствие, пополнения бюджета. Поэтому такую ситуацию нужно максимально использовать в свою пользу.